Appartementsrecht

Aantal appartementsrechten in Nederland

Ongeveer een kwart van de totale Nederlandse particuliere woningvoorraad bestaat uit appartementsrechten. Dat zijn bijna anderhalf miljoen woningen. In totaal zijn er zelfs nog ongeveer een miljoen andersoortige appartementsrechten in Nederland. Dit omdat appartementsrechten niet alleen betrekking (kunnen) hebben op woningen, maar ook op garages, bedrijfs- en winkelpanden, parkeerplaatsen, bergingen, tuinen, vakantiehuisjes, ligplaatsen en dergelijke. Tweeënhalf miljoen appartementsrechten dus met ca. 155.000 VvE’s, waarvan de betreffende gerechtigden verplicht lid zijn.

Wat is een appartementsrecht?

Een appartement is geen zelfstandige zaak in de zin van het Burgerlijk Wetboek, het is een recht van een geheel eigen aard. De wetgever heeft dan ook, om verwarring te voorkomen, gekozen voor de term appartementsrecht in plaats van de (in de eerste wetgeving nog gebruikte) term appartement. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben en bij een appartementsrecht is daar (dus) in die zin geen sprake van.

Drie aspecten van het appartementsrecht

De wetgever heeft destijds bewust gekozen voor een systeem waarbij het appartementsrecht geen eigendom is. Dit omdat verdiepingseigendom niet goed zou zijn in te passen in ons BW. Daarom is gekozen voor een systeem waarbij de appartementseigenaar een aandeel heeft in het gebouw, de gemeenschap, en een exclusief gebruiksrecht heeft van een bepaald als afzonderlijk geheel te gebruiken gedeelte van het gebouw, zijn privé-gedeelte. Bovendien is iedere appartementseigenaar verplicht lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). De VvE is belast met het beheer van de gemeenschap. Uit het feit dat de eigenaars verplicht lid zijn van een VvE blijkt dat het appartementsrecht wordt beheerst door twee rechtsgebieden: het goederenrecht en het verenigingsrecht.

Aspect I: mede-eigendom

Het eerste aspect is dat geen sprake is van eigendom, maar van een onverdeeld aandeel in de eigendom van het gehele gebouw met grond; dus enkel ‘mede-eigendom’. Er is dus sprake van een goederenrechtelijke gemeenschap. Met de koop en levering van een benedenwoning, wordt de koper dus ook mede-eigenaar van het gebouw en dus ook de bovenwoning. Dit zal niet iedere koper zich bij aankoop realiseren.

Aspect II: exclusief gebruiksrecht

Het tweede aspect is dat de gerechtigde tot een appartementsrecht het exclusief gebruiksrecht heeft van een bepaald gedeelte van het gebouw, dat in de splitsing is betrokken. Dit gedeelte moet blijkens inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te gebruiken. Met het begrip ‘bestemd’ wordt bedoeld geschikt. Het is dus nodig dat het gebouw en de grond naar inrichting geschikt zijn of worden voor een splitsing in appartementsrechten. Het is dit bepaalde gedeelte, dat doorgaans door een eigenaar als ‘zijn appartement’ wordt gezien en als het privé-gedeelte wordt aangemerkt. Voor de overige gedeelten, ook wel de gemeenschappelijke gedeelten genoemd, geldt dat de gerechtigde tot het appartementsrecht in beginsel enkel de bevoegdheid tot medegebruik heeft. Het in de praktijk gangbare beeld dat een appartementsrecht alleen samenvalt met het privé-gedeelte klopt dus niet.

Omdat het te omslachtig is om telkens te spreken over een gerechtigde tot een appartementsrecht, heeft de wetgever er voor gekozen om, hoewel formeel niet juist, toch het begrip eigenaar of appartementseigenaar te gebruiken (artikel 5:106 lid 5 BW):

‘Onder appartementseigenaar wordt verstaan de gerechtigde tot een
appartementsrecht.’

Aspect III: lidmaatschap VvE

Een derde aspect van een appartementsrecht is, dat iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is van een VvE (artikel 5:125 lid 2 BW) en dat alleen appartementseigenaars lid van de VvE (kunnen) zijn. Een zuiver gekwalificeerd lidmaatschap dus. Het lidmaatschapsrecht is weliswaar een aspect van het appartementsrecht, maar dient wel daarvan te worden onderscheiden en dus als een afzonderlijk te kwalificeren rechtsfiguur te worden beschouwd.

Hoewel de VvE een vereniging is, betreft het geen gewone vereniging in de zin van Boek 2 BW (verder: gewone vereniging), maar een vereniging van een geheel eigen aard. Op grond van de wet voert een VvE het beheer over de goederenrechtelijke gemeenschap (artikel 5:126 lid 1 BW).

Deze drie aspecten vormen in feite de kern van het appartementsrecht.

Rijssenbeek Advocaten is gespecialiseerd in alles wat met appartementsrechten te maken heeft waaronder:

• uitleg akte van splitsing;
• herontwikkeling;
• wijziging akte van splitsing;
• op-/aan-/onderbouw;
• bestemming privégedeelte appartementsrecht;
• verduurzaming (o.a. zonnepanelen, laadpalen);
• geldlening VvE;
• renovatie;
• airbnb/studentenhuisvesting exclusieve ingebruikgeving gemeenschappelijk
  gedeelte (dakterras, parkeerplaats);
• overlast binnen VvE;
• bevoegdheden bestuur;
• bestuurdersaansprakelijkheid;
• verplichtingen eigenaars/gebruikers;
• ingebruikgeving privégedeelte;
  vergaderingen van eigenaars; wijze van stemmen binnen VvE;
• rechtsgeldigheid besluiten; aan- en verkoop grond door VvE;
• huishoudelijk reglement (o.a. toetsen en opstellen);
• opheffing splitsing.