Met betrekking tot het villapark is een vereniging opgericht. De vereniging stelt zich onder meer ten doel het beheer en het onderhoud van de wegen, bermen, paden, groenvoorzieningen en waterpartijen van het park. Daarnaast is in de koop- /aannemingsovereenkomst een beding opgenomen dat een eigenaar zijn woning alleen kan verhuren via de organisatie met wie de vereniging een desbetreffende overeenkomst tot verhuur van de woningen in het park is aangegaan. De vereniging is in 2007 een overeenkomst tot bemiddeling bij verhuur aangegaan met verhuurorganisatie Z. In 2008 heeft eigenaar X zijn lidmaatschap van de vereniging opgezegd. Vervolgens heeft hij zijn recreatiewoning te huur aangeboden via een website die geen eigendom is van verhuurorganisatie Z. De vereniging heeft eigenaar X in kort geding betrokken om de eigenaar op straffe van een dwangsom te verbieden de woning nog langer op de website te huur aan te bieden zonder tussenkomst van verhuurorganisatie Z.
Oordeel Gerechtshof:
De voorzieningenrechter heeft in kort geding de vorderingen van de vereniging afgewezen. Kort gezegd omdat de juridische grondslag voor de vorderingen van de vereniging ontbraken, nu eigenaar X geen lid meer was van de vereniging en de vereniging geen partij was bij de koop- /aannemingsovereenkomst. Het Hof oordeelt anders.
Het Gerechtshof is van oordeel dat de bepaling in de koop-/ aannemingsovereenkomst ten aanzien van de verplichting om verhuur van een woning alleen via een verhuurorganisatie te laten lopen met wie de vereniging een overeenkomst is aangegaan, een derdenbeding betreft. Dat betekent dat Y Vastgoed Beheer ten behoeve van de vereniging in de koop- /aannemingsovereenkomst dat recht heeft kunnen bedingen, ook al was de vereniging geen partij bij die overeenkomst. De vereniging heeft het beheer, onderhoud en exploitatie van het gehele park (voor rekening van de eigenaren) tot haar taak. Eigenaar X moet in die omstandigheden in redelijkheid hebben kunnen begrijpen dat de vereniging daardoor ook een groot belang heeft bij de wijze waarop en de vraag aan wie de verhuur van de woningen geschiedt. De vereniging heeft ook een belang bij het verkrijgen van een zelfstandig vorderingsrecht om haar beleid in deze te kunnen afdwingen. Daarbij komt dat de vereniging bij het passeren van de koopakte aanwezig was om wat daarin mede ten behoeve van haar werd bedongen, te accepteren. Door die acceptatie heeft de vereniging het derdenbeding aanvaard en is de vereniging partij bij de koop- /aannemingsovereenkomst geworden. Daardoor kan de vereniging zelfstandig van eigenaar X nakoming van de in de derdenbedingen opgenomen verplichtingen verlangen.
Eigenaar X beriep zich er nog op dat de bewuste verplichting om de woning met tussenkomst van verhuurorganisatie Z te verhuren teniet is gegaan, omdat hij het lidmaatschap van de vereniging had opgezegd. Het Hof oordeelde dat met het eindigen van het lidmaatschap de plichten uit de koop-/aannemingsovereenkomst niet waren geëindigd.
Consequentie(s) uitspraak:
Indien en voor zover er in de koop-/aannemingsovereenkomst voor een recreatiewoning de verplichting is opgenomen verhuur via een door de vereniging te contracteren partij te laten lopen, kan de vereniging die verplichting van de eigenaar afdwingen. Ook als de eigenaar het lidmaatschap van de vereniging heeft opgezegd, mits deze verplichting als een derdenbeding in de koop-/aannemingsovereenkomst is opgenomen. Zodanig derdenbeding heeft als gevolg dat een vereniging, die geen partij is bij de koop-/aannemingsovereenkomst, toch een beroep op dat betreffende beding in de koop-/aannemingsovereenkomst kan doen. De verkopende partij kan aldus met een kopende partij afspreken dat verhuur van de woningen alleen kan geschieden met tussenkomst van een door de vereniging te contracteren verhuurorganisatie.
Deze uitspraak betreft een voorlopige voorziening (kort geding). Mogelijk zal er nog een bodemprocedure worden gevoerd. Voorlopig kan echter een beroep op dit arrest worden gedaan.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. E. van Riet.
