Tijdens de vergadering van eigenaars wordt besloten dat 1) de terrasvlonders niet als onderdeel van de terrassen als gemeenschappelijk hebben te gelden en 2) geen opdracht tot noodzakelijk onderhoud en herstel van de terrassen zal worden gegeven. Enkele eigenaren verzoeken vervolgens vernietiging van dit besluit, omdat volgens hen de VvE in redelijkheid niet tot het oordeel had kunnen komen dat de terrasvlonders geen deel uitmaken van de terrassen en geen opdracht tot noodzakelijk onderhoud en herstel van de terrassen zal worden gegeven.
De vraag die het hof vervolgens beantwoordt, is of de terrasvlonders deel uitmaken van de terrassen (en dus gemeenschappelijk zijn) of dat de terrasvlonders een afwerklaag vormen van de terrassen (en dus privé zijn).
In de splitsingsakte is modelreglement 1992 (hierna: “MR”) van toepassing verklaard. Daarbij is van belang dat in artikel 9 lid 1 sub a MR is bepaald dat de terrassen tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden gerekend, met uitzondering van de afwerklagen. Artikel 18 lid 1 MR bepaalt – onder andere – dat iedere eigenaar verplicht is de afwerklagen van de terrassen te onderhouden. Daarnaast is in de splitsingsakte afgeweken van het MR, door een (nieuw) artikel 18 lid 7 toe te voegen. Daarin is bepaald dat de vergadering ter zake het onderhoud en kleurgebruik van de afwerklagen van balkons en terrassen, de wijze van onderhoud kan voorschrijven.
Het hof overweegt dat ondanks dat de terrassen tot het privé gebruik van de betreffende eigenaren behoren, deze in de splitsingsakte expliciet als gemeenschappelijke worden aangemerkt. Daarnaast heeft de VvE erkend dat als de terrasvlonders zouden worden weggedacht, enkel nog maar sprake is van een plat dak met kunststof dakbedekking waarover niet mag worden gelopen. De terrasvlonders zijn dus noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de eigenaren gebruik kunnen maken van hun terras. Het hof kent daarnaast ook betekenis toe aan de woorden “kleurgebruik van de afwerklagen van balkons en terrassen” (artikel 18 lid 7 splitsingsakte). Daaruit kan volgens het hof worden afgeleid dat met de afwerklaag niet de terrasvlonders zelf zijn bedoeld, maar alleen een eventueel daarop aangebrachte verflaag of een laag van een ander materiaal. Dit alles leidt er volgens het hof toe, dat onder “terrassen” tevens de terrasvlonders moeten worden verstaan, zodat de terrasvlonders niet als afwerklaag gelden en derhalve tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren.
De uitspraak die het hof heeft gedaan in deze kwestie, is erg casuïstisch. Wat nu bijvoorbeeld als het terras wel begaanbaar is zonder vlonders? En wat als het toegevoegde artikel 18 lid 7 niet was toegevoegd? Was het hof dan ook tot de uitspraak gekomen dat de vlonders gemeenschappelijk zijn? Hoe het ook zij, als binnen uw VvE een dergelijk kwestie zich voordoet, oordeel dan niet te snel, maar kijk eerst naar de feiten en lees kritisch de splitsingsakte door!
Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben, neem dan contact met ons op.
