Er is dus sprake van twee – al dan niet gecombineerde – overeenkomsten:
- de koopovereenkomst van het appartementsrecht, dat wil zeggen het eigendomsrecht van een aandeel in het gehele gebouw en de bijbehorende grond en het exclusieve gebruiksrecht van een privégedeelte;
- de aannemingsovereenkomst waarbij opdracht wordt gegeven tot het (af)bouwen van het appartementsgebouw.
Het grootste gedeelte van alle nieuwbouwappartementen in Nederland werd tot 1 januari 2010 verkocht met toepasselijkverklaring van de garantiebepalingen van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) te Rotterdam. Deze GIW-bepalingen bieden extra waarborgen, waarover hieronder meer. Bij de verkoop van appartementen met GIW-garantie moet gebruik worden gemaakt van een standaard koop- /aannemingsovereenkomst. In deze overeenkomst worden de meest essentiële zaken geregeld:
- de prijs, grootte en plaats van het appartement;
- het tijdstip van de overdracht;
- de bouwtijd, met boetebepalingen voor overschrijding ervan (het is van belang de bouwtijd zoveel mogelijk te beperken omdat de koper gedurende de hele bouwperiode dubbele woonlasten heeft);
- betalingstermijnen; de koper mag 5% van de aanneemsom in depot storten bij de notaris en de koper hoeft dit pas te betalen als alle bij de oplevering eventueel geconstateerde gebreken zijn hersteld;
- eventuele overheidssubsidie;
- ontbindende voorwaarden waaronder vrijwel steeds het voorbehoud van financiering; als de kopers tweeverdieners zijn doen zij er goed aan als extra voorwaarde in de overeenkomst te laten opnemen dat het tweede inkomen niet volledig of slechts gedurende een beperkt aantal jaren mag meetellen bij de financiering van de woning;
- de toepasselijke GIW-regeling en de verstrekking van het GIWwaarborgcertificaat;
- geschillenbeslechting; geschillen over gebreken aan het gebouw moeten worden voorgelegd aan de Raad voor Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland. Alleen als de geschillen betrekking hebben op de garantienormen van de GIW-regeling (zie hierna) wordt een arbitrageprocedure bij het GIW opgestart.
Bij deze standaardovereenkomst horen – eveneens gestandaardiseerde – algemene voorwaarden waarin meer algemene zaken zijn geregeld die op de bouw betrekking hebben zoals wijzigingen tijdens de bouw, het aantal werkbare werkdagen, de oplevering en herstel van eventuele tekortkomingen.
Op de dag van oplevering wordt een opleveringsrapport opgemaakt waarop alle tekortkomingen worden vermeld. Binnen 3 maanden – de herstelperiode – moeten deze door de aannemer worden hersteld. Daarnaast is er een zogenoemde onderhoudsperiode met garantie, deze eindigt 6 maanden na de oplevering. Dit betekent dat alle tekortkomingen die binnen 6 maanden na de oplevering aan het licht komen, alsnog door de aannemer moeten worden hersteld. Na deze 6 maanden-periode is de aannemer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken – gedurende 5½ jaar na de oplevering – en voor gebreken die zo ernstig zijn dat zij de hechtheid van het gebouw in gevaar brengen of bewoning onmogelijk maken. Deze aansprakelijkheid voor ernstige gebreken duurt tot 20½ jaar na de opleveringsdatum.
GIW-regeling
Het GIW geeft garantie voor woongebouwen met maximaal 13 woonlagen. Deze garantie- en waarborgregeling is een extra waarborg voor de koper, naast de bestaande aansprakelijkheid van de verkoper/aannemer zoals die in de koop-/aannemingsovereenkomst is geregeld.
De garantieregeling bevat een aantal normen waaraan het op te leveren appartement moet voldoen. De koper heeft dus zekerheid dat aan een aantal vooraf vast te stellen bouwtechnische eisen wordt voldaan. Ten tweede bevat de regeling een aantal bepalingen voor mogelijke geschillen in verband met de oplevering; als de koper meent dat niet aan de garantienormen is voldaan, kan hij het GIW vragen daarover een uitspraak te doen. Dat geschiedt door middel van arbitrage, een soort particuliere rechtspraak waarbij deskundigen als rechter optreden. Als de ondernemer in het ongelijk wordt gesteld moet hij tot herstel overgaan. Als hij niet wil herstellen of dat niet kan, bijvoorbeeld ten gevolge van faillissement, is er een waarborg dat de arbitrage wordt nagekomen: de koper kan dan een beroep doen op het waarborgfonds van het GIW. Herstel geschiedt dan op kosten van het fonds door een andere aannemer. Hiermee is direct de derde functie van de GIW-regeling gegeven: een waarborg voor het geval de verkoper/aannemer zijn overeenkomst niet kan nakomen, bijvoorbeeld door faillissement. Dit geldt zowel voor de tijd die ligt tussen de koop en de oplevering van het appartement – het GIW zorgt er dan voor dat het gebouw wordt afgebouwd – als gedurende de gehele garantieperiode, die eindigt 6 jaar en 3 maanden na de oplevering.
De algemene GIW-garantietermijn bedraagt 6 jaar. Voor een aantal in de regeling genoemde zaken, vooral technische installaties, hang- en sluitwerk, wand-, vloer-, trap- en plafondafwerkingen en buitenschilderwerk geldt een kortere termijn van 1, 2 of 3 jaar.
Voor ernstige gebreken (zie hierboven) geldt een garantietermijn van 10 jaar. De garantietermijn gaat in op het moment dat de herstelperiode uit de koop-/aannemingsovereenkomst eindigt, dus 3 maanden na de opleveringsdatum.
Conclusie
De verkoper/aannemer is en blijft contractueel aansprakelijk jegens de koper op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst. De GIW-regeling biedt een aantal extra zekerheden; enerzijds kan op een gemakkelijke, goedkope en snelle manier een uitspraak worden verkregen over gebreken die naar mening van de koper niet aan de GIW-garantienormen voldoen; anderzijds is er zekerheid dat ook bij faillissement of onwil van de aannemer gebreken op kosten van het GIW-waarborgfonds zullen worden hersteld. Als er zich tekortkomingen openbaren die niet onder de garantieregeling vallen, bijvoorbeeld omdat de garantienormen niet van toepassing zijn of omdat de (verkorte) garantietermijn verstreken is, kan de koper de aannemer onverkort aanspreken op zijn verplichtingen uit de koop-/aannemingsovereenkomst.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. Hubert Braakhuis.
