Nadat X haar onderneming in het pand heeft gestaakt, verhuurt X het pand in 2001 aan Y. In de huurovereenkomst is opgenomen dat X verklaart dat voor zover haar bekend er geen asbest in het object aanwezig is. In 2005 wordt het pand aangeboden aan Y. In het kader van de beoogde aankoop laat Y een keuring uitvoeren. Bij deze keuring wordt asbest aangetroffen en X, als verhuurder, wordt hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld. Er wordt echter geen onmiddellijke actie van X verlangd. Rond Pasen 2005 wordt Y – op dat moment nog huurder – geconfronteerd met een inbraak. Bij deze inbraak komt asbest vrij uit een verdiepingsvloer tussen dak en systeemplafond. Y informeert X direct van de ontstane situatie. Op het – herhaalde – verzoek van Y om over te gaan tot herstelwerkzaamheden, wordt door X enkel voorzien in herstel van het dak van het gehuurde. De asbesthoudende verdiepingsvloer wordt ongemoeid gelaten. Y gaat daarom zelf over tot sanering. De rekening wordt aan X gepresenteerd, die deze vervolgens onbetaald laat. De vervolgens door Y ingestelde vordering heeft betrekking op enerzijds vergoeding van de herstelkosten, maar ook op aanpassing (lees: vermindering) van de huurpenningen en vergoeding van geleden gevolgschade.
Het oordeel van kantonrechter en hof
De op zich begrijpelijke vorderingen worden door de kantonrechter resoluut van de hand gewezen. Essentie van de uitspraak(3) van de rechter in eerste aanleg is dat de aanwezigheid van asbest(4) op zich niet is aan te merken als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Daarmee is de gebrekenregeling niet van toepassing en is de daarop geschoeide vordering afgewezen. Ook een beroep op art. 6:174 lid 1 BW faalt. In het door Y ingestelde hoger beroep komt het hof(5) nagenoeg tot hetzelfde oordeel. Het hof nuanceert dit oordeel in haar arrest op een wezenlijk punt door op te merken dat de enkele aanwezigheid van asbest niet is aan te merken als een gebrek in de zin van de wet. Ook niet als grond voor een geslaagd beroep op art. 6:174 BW. Vrijgekomen asbest is, aldus de Amsterdamse raadsheren, wel aan te merken als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. X, verhuurder, is aansprakelijk en dus gehouden tot herstel en compensatie van het gederfde huurgenot. X behoeft echter geen (gevolg-)schade te vergoeden.
Wettelijk kader
Bij de behandeling van deze kwestie in eerste en tweede instantie is door geen der partijen aandacht geschonken aan de vraag of de kwestie wellicht naar het ‘oudere’ huurrecht(6) moest worden behandeld. Huydecoper neemt de vrijheid om – net als partijen – aan die vraag voorbij te gaan en concludeert in deze kwestie daarom naar geldend recht. Op grond van art. 7:204 lid 2 BW is een gebrek aan te merken als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij totstandkoming van de overeenkomst mocht verwachten van het gehuurde. Art. 7:204 lid 2 BW is regelend recht. Dit geobjectiveerde begrip dient als toegangsdeur tot een aantal mogelijkheden. Deze aanspraken ten opzichte van verhuurder zijn niet alleen in boek 7, titel 4 vervat, maar stellen ook de – meer algemene – mogelijkheden van het vermogensrecht (Boek 3) en het algemene verbintenissenrecht (Boek 6) ten dienste van de huurder. Het is van belang op te merken dat de term ‘gebrek’ niet automatisch met zich brengt dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verplichting van verhuurder. Op de keper beschouwd is dit logisch omdat ook de huidige wetstekst naast het begrip ‘gebrek’ in dezelfde zin spreekt van ‘toerekenbaarheid’. Daarmee wordt de lex generalis van art. 6:74 BW in art. 7:204 lid 2 BW ingebed(7). Naast de huurrechtelijke vorderingen is door Y een vordering ingesteld onder verwijzing naar art. 6:174 BW aangaande de aansprakelijkheid van bezitters voor een opstal. De gedachte hierachter zal zijn geweest dat de aanwezigheid van asbest, althans het vrijkomen daarvan, een situatie/grond is strijdig met de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en waardoor gevaar voor personen en/of goederen ontstaat. Zeker als dit gevaar zich vervolgens verwezenlijkt.
Juridische grondslag
In dit arrest van de Hoge Raad is de vraag aan de orde of de enkele aanwezigheid van asbest of juist enkel het vrijkomen van asbest als een gebrek is aan te merken. In de conclusie van Huydecoper(8) is betoogd dat uit de stukken volgt dat ‘gebrek’ zo ruim is te begrijpen dat het tegen de definitie van het begrip ‘tekortkoming’(9) aanschurkt. In dit verband wijs ik ook nog op de in het kooprecht bekende bepaling van de ‘conformiteit’(10). Deze normen dienen ertoe te voorkomen dat er “slapende” gevaren schuilen in – in dit geval – het gehuurde. Juist omdat bij het hier overeengekomen gebruik het risico bestaat dat het asbest vrij zou komen op het moment dat bijvoorbeeld een verbouwing plaats zou vinden aan het gehuurde om bijvoorbeeld de huisstijl van Y te veranderen(11). De discussie over de gevaren van bepaalde soorten asbest is weliswaar relevant, maar niet van doorslaggevend belang. Vooral in de feitelijke instanties is dit onderwerp uitvoerig aan de orde gekomen. De bekendheid van X met de aanwezigheid van het asbest is op zich ook niet relevant. Het gaat immers om de vraag welk genot verwacht kon worden op basis van de gesloten overeenkomst tussen X en Y. De Hoge Raad gaat er vervolgens vanuit dat het feitencomplex tot gevolg heeft dat enkel de aanwezigheid van asbest in dit geval een gebrek oplevert omdat de aanwezigheid in het pand een potentieel genotbeperkende factor Het hof heeft, aldus de Hoge Raad, niet voldoende onderbouwd waarom de aanwezigheid van asbest op een wijze als hier aan de orde, geen gebrek Deze gebrekkige motivatie geldt ook voor de redenering van het hof dat slechts sprake is van een gebrek als het asbest ook daadwerkelijk vrij komt. De Hoge Raad oordeelt dat het hof hieraan ten onrechte en ongemotiveerd voorbij is gegaan. Deze ontbrekende motivering staat ook in de weg aan de verdere overwegingen van het hof. Daarmee lijkt gegeven dat de kosten van de asbestsanering voor vergoeding door verhuurder in aanmerking zouden moeten komen. Datzelfde geldt voor de compensatie van hetgederfde huurgenot en de door Y verlangde vergoeding van (gevolg)schade ex art. 6:174 BW.
Conclusie
De feiten die aanleiding hebben gegeven tot deze casus leiden tot de slotsom dat een verhuurder zich moet vergewissen van de staat van de te verhuren onroerende zaak. Als er mogelijke gevaren schuilgaan in de constructie is het aan verhuurder daarnaar onderzoek te doen. In elk geval als daar aanleiding toe is. In dit geval was dat zeker aan de orde omdat X – op het moment dat zij eigenaar werd – is gewezen op (en zich bekend heeft verklaard met) het feit dat er in het object asbesthoudende stoffen en/of materialen aanwezig zijn. Het feit dat X haar bedrijfspand wil verhuren en wel heeft verklaard dat het pand “veilig” is, maar hiervoor geen “garantie” wil afgeven, leidt er vervolgens toe dat Y mag verwachten dat het pand geen asbest bevat. Koopman: Kent uw waar! De kwestie is door de Hoge Raad verwezen naar het hof te Den Haag voor verdere af-/behandeling en beslissing. Daar zal het evenwel niet van komen. Partijen hebben voor dat een arrest kon worden gewezen de kwestie in der minne geschikt.
Heeft u vragen over het onderwerp van dit artikel of vragen met betrekking tot de problemen bij huur en verhuur, neemt u dan contact op met mr. Marnix Nijenhof.
1 Hoge Raad (Civiele kamer), 3 september 2010, LJN BM3980.
2 Zie meer uitvoerig rov. 3.1 van het eindvonnis in eerste aanleg en rov. 4.1 tot en met 4.2 van het arrest van het hof.
3 Zie vonnis in de zaak 461391 CV EXPL 06-1698 RvV van de kantonrechter te Amersfoort van 14 februari 2007.
4 In de beslissing van de kantonrechter wordt asbest betiteld als ‘hechtgebonden’ gebonden asbest.
5 Zie arrest in de zaak 104.003.517 van het gerechtshof te Amsterdam van 19 augustus 2008.
6 Zie hiervoor de bespreking door Huydecoper van de middelen in het principale cassatieberoep, onder 5.
7 Asser 4-1 (Verbintenissenrecht), 2004, p.231 e.v. en – algemener – M.T.H. de Gaay Fortman en J.M. Winter Bossink, De ebrekenregeling,THBR 2004-1, p.4-9.
8 J.L.R.A. Huydecoper, advocaat-generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden.
9 In de Parlementaire geschiedenis aangeduid als “alle gevallen waarin hetgeen de schuldenaar verricht in enig opzicht ten achter blijft bij hetgeen de verbintenis vergt”. Parlementaire
Geschiedenis Boek 6, 1981, p. 308; Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 I*, 2008, nr.307.
10 Art. 7:17 lid 2 BW.
11 Het hof verwijst, aldus de Hoge Raad, ten onrechte, ten aanzien van deze redenering naar het arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2001, nr. C09/350, LJN AB2149, NJ 2002, 336. Niet in de laatste plaats omdat het in dit arrest ging om hechtgebonden asbest. Dat was in deze casus niet zo.
