Hoofdelijke aansprakelijkheid oude en nieuwe eigenaar
Dat kan anders worden in het geval de niet-betalende eigenaar voornemens is zijn appartement te verkopen. Hij is immers niet verplicht zijn nieuwe adres aan het bestuur of de notaris kenbaar te maken, zodat het nemen van incassomaatregelen dan bemoeilijkt kan worden. Daarom is in de wet opgenomen dat de nieuwe eigenaar samen (“hoofdelijk”) met de oud-eigenaar aansprakelijk is voor de VvE-bijdragen die “in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden”. Als de VvE met succes de nieuwe eigenaar wil aanspreken voor deze, door de oud-eigenaar, nog niet betaalde VvE-bijdragen, dan zal het feit dat de oud-eigenaar die VvE-bijdragen niet heeft betaald, wel moeten blijken uit een door de notaris aan de akte van overdracht aangehechte verklaring.
Verklaring notaris
De notaris is op grond van artikel 5:122 lid 5 BW wettelijk verplicht om een dergelijke verklaring aan de akte van overdracht te hechten. Feitelijk betekent dat, dat de notaris kort voor het moment van overdracht contact opneemt met het bestuur van de VvE en haar verzoekt een betalingsoverzicht over te leggen waaruit blijkt hoe hoog de betalingsachterstand van de oud-eigenaar op dat moment is. Het komt echter voor dat een notaris deze wettelijke verplichting niet nakomt. In zo’n geval kan de VvE de nieuwe eigenaar niet op de betalingsachterstand van de oud-eigenaar aanspreken, omdat deze achterstand dan niet uit de door de notaris aan de akte van overdracht aangehechte verklaring blijkt.
Aansprakelijkstelling notaris
Rijssenbeek Advocaten adviseert VvE’s in dergelijke gevallen in ieder geval de oud-eigenaar aansprakelijk te stellen. Als dat niet mogelijk is, omdat de oud-eigenaar bijvoorbeeld niet gevonden kan worden of omdat deze inmiddels failliet is verklaard, adviseren wij om ook de notaris – die zijn verplichting ex artikel 5:122 lid 5 BW niet is nagekomen – aansprakelijk te stellen. Doet de VvE dat niet, dan loopt zij het risico dat zij tegen haar leden onrechtmatig handelt. Dit laatste blijkt uit een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 4 april 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:1179).
Dat onrechtmatig handelen bestaat dan daaruit, dat de VvE haar leden benadeelt door de door de notaris veroorzaakte schade niet op hem te verhalen. Dit terwijl de VvE met een financieel gat blijft zitten wat, links- of rechtsom, uiteindelijk de appartementseigenaars zullen moeten aanvullen. VvE-bestuurders doen er dus goed aan om in gevallen als hierboven beschreven de geleden schade op de notaris te verhalen.
