In veel VvE’s wordt aangenomen dat het aandeel in de gemeenschap automatisch bepaalt hoeveel een eigenaar betaalt aan gemeenschappelijke kosten. Toch zit dit juridisch net iets anders in elkaar. Er bestaat namelijk een belangrijk, maar vaak vergeten verschil tussen een aandeel in de gemeenschap en een aandeel in de kosten.
Bij een appartementensplitsing heeft elke eigenaar een aandeel in al hetgeen in de splitsing is betrokken dus de gezamenlijke eigendom van het gebouw en de grond. Dit wordt ook wel het aandeel in de gemeenschap genoemd en is in feite het appartementsrecht (art. 5:106 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek). Dit aandeel is opgenomen in de akte van splitsing op grond van art. 5:113 lid 1 BW. Vaak is dit aandeel gebaseerd op de waarde en/of omvang van het privégedeelte van het betreffende appartementsrecht.
Maar er is nog een tweede soort aandeel: het aandeel in de kosten. De verdeling van deze aandelen wordt ook wel de verdeelsleutel genoemd. Dit aandeel – op grond van art. 5:113 lid 2 BW opgenomen in het splitsingsreglement – bepaalt dus hoeveel elke eigenaar moet bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten, zoals onderhoud en verzekeringen. Het aandeel in de kosten kán, maar hoéft niet gelijk te zijn aan het aandeel in de gemeenschap; deze twee kunnen dus verschillen. Bovendien kan in het splitsingsreglement zelfs per kostenpost een verschillende verdeelsleutel zijn opgenomen.
Waarom dan toch vaak dezelfde verdeling? Dat komt omdat in alle Modelreglementen beide aandelen standaard aan elkaar zijn gekoppeld. Hierdoor lijkt het alsof het om hetzelfde gaat, maar dat is juridisch niet zo. Het is dus mogelijk dat van deze bepalingen uit de Modelreglementen is afgeweken in het betreffende splitsingsreglement. Zo kan een benedenwoning met tuin een groter aandeel in de gemeenschap hebben, terwijl het aandeel in de kosten voor alle appartementseigenaars gelijk is.
Heeft u vragen naar aanleiding van bovenstaande neem dan contact op met ons kantoor.
