Het kwam natuurlijk altijd al voor, maar zeker in slechte financiële tijden als deze komt het vaker voor dat, wanneer eenmaal een koopovereenkomst is gesloten, de koper of verkoper de verplichtingen die daaruit voortvloeien niet altijd kan nakomen. Het niet kunnen nakomen van de koopovereenkomst kan grote (financiële) gevolgen hebben.
Wanneer een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, kan dat een reden zijn de koopovereenkomst te ontbinden. Alvorens de koper of de verkoper tot ontbinding kan overgaan, schrijft artikel 10.1 van de NVM-koopakte voor dat de tekortschietende partij in gebreke en nog acht dagen in de gelegenheid dient te worden gesteld om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Om te voorkomen dat de koper of verkoper gemakkelijk overgaat tot het niet nakomen van zijn verplichtingen, is in artikel 10.2 van de NVM-koopakte bepaald dat, wanneer de tekortkoming de koper of verkoper is toe te rekenen, een boete is verschuldigd. De hoogte van deze boete komen partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst overeen. In de meeste gevallen is deze boete bepaald op zo’n 10% van de aankoopprijs. Deze vooraf bepaalde boete geldt niet alleen als stok achter de deur, maar is ook erg praktisch omdat partijen dan achteraf niet hoeven te discussiëren over de hoogte van de schade die de koper of verkoper heeft geleden nu de ander zijn verplichtingen niet is nagekomen.
In plaats van de koopovereenkomst te ontbinden, kan de nalatige partij ook worden gedwongen tot nakoming. In dat geval bepaalt artikel 10.3 van de NVM-koopakte dat degene die niet nakomt een boete is verschuldigd van drie promille van de koopprijs per dag tot aan de dag dat hij wel nakomt. Deze boete begint te lopen nadat de hiervoor benoemde acht dagen termijn is verstreken. De hoogte van deze boete, die dus per dag wordt verbeurd, kan aardig oplopen. Wil men in aanmerking komen voor een hogere schadevergoeding, dan zal men moeten bewijzen dat men meer schade heeft geleden dan de hoogte van de boete die vooraf bepaald is.
Over het niet nakomen van verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst moet men dus niet te lichtvaardig denken. Ook is het goed bepaalde zekerheden in te bouwen, als bijvoorbeeld het overeenkomen van een financieringsvoorbehoud voor het geval de financiering onverhoopt niet rond komt. Het is goed om, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, na te denken over de hoogte van de boete. Tijdens onderhandelingen kan natuurlijk prima een lagere boete worden bedongen dan de in de branche gebruikelijke.
