Een korte terugblik
Het GIW is opgericht in 1975, in overleg tussen consumentenorganisaties, bouwondernemers en de Nederlandse gemeenten. Een belangrijke doelstelling was destijds het stimuleren van de kwaliteit van nieuwbouw koopwoningen. Daarnaast gaven de garantieregeling en de bijbehorende standaard koop-/aannemingsovereenkomst de kopers een extra zekerheid voor het geval de aannemer niet in staat bleek aan zijn verplichtingen te voldoen, met name bij faillissement. Tevens werd een laagdrempelige vorm van arbitrage gecreëerd voor geschillen tussen koper en aannemer. Dat de regeling op zichzelf een succes is geworden, mag blijken uit het feit dat circa 70 % van de nieuwbouwwoningen in Nederland met GIW-garantie werden verkocht.
In augustus 1976 werd de eerste GIW-garantieregeling formeel ingevoerd. Sinds 1976 zijn er meerdere aanpassingen in de regeling doorgevoerd, maar het principe is gelijk gebleven. Gegarandeerd wordt dat “de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd”. Voorts moet worden voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit, zoals geldend op het moment van het verkrijgen van de bouwvergunning.
Een groot voordeel van de garantieregeling was dat de rechten en plichten van partijen duidelijk werden vastgelegd. Door de beperkingen van de garantie op diverse onderdelen is het voordeel voor de koper overigens wel enigszins beperkt. Daarnaast gelden er belangrijke uitzonderingen op de garantie. Daarbij valt bijvoorbeeld te denken aan esthetische kwesties.
Aannemers waren via de aangesloten organisaties (SWK en Woningborg, alsmede Bouwfonds, dat een “eigen” aansluiting had) aan het GIW verbonden.
De waarborgregeling aangemerkt als verzekering
De Nederlandsche Bank heeft in 2007 vastgesteld dat het GIW voor wat betreft de waarborgregeling beschouwd moest worden als een verzekeringsbedrijf, en dat het GIW niet voldeed aan de (vooral financiële) eisen die aan een verzekeringsbedrijf gesteld worden. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering de waarborgregeling is daarom via de Aangesloten Organisaties ondergebracht in een apart verzekeringsbedrijf, dat, zoals alle verzekeraars, onder het toezicht valt van de Nederlandsche Bank. Door deze gang van zaken werd het GIW als zelfstandig instituut deels overbodig.
Onvrede bij de aangesloten organisaties
Naast het ingrijpen van de Nederlandsche Bank is er nog een belangrijke oorzaak aan te wijzen voor de opheffing van het GIW. Bij de aangesloten organisaties was onvrede ontstaan over de geschillenbeslechting door het GIW en de inhoud van de garantieregeling.
Deze onvrede bij de aangesloten organisaties werd voornamelijk ingegeven door het feit dat de kwaliteitseisen conform de GIW-regeling verder gaan dan de eisen uit het Bouwbesluit 2003. Die extra kwaliteitseisen waren oorspronkelijk nu juist een van de belangrijkste redenen voor de invoering van de GIW-regeling. Wel is het natuurlijk zo dat deze extra eisen voor de aannemers extra kosten met zich meebrengen. Naast de GIW-regeling werd daarom door Woningborg in 1998 als alternatief voor de GIW-regeling de Stiwoga-garantieregeling ingevoerd. Die regeling is per 1 januari 2010 voor nieuwe projecten eveneens vervangen, door de hierna te bespreken nieuwe Woningborg garantie en waarborgregeling.
Door de invoering van de opleveringsarbitrage, bedoeld om gebreken die bij de oplevering of binnen 3 maanden daarna geconstateerd werden snel te kunnen afhandelen, werd de Afdeling Arbitrage van het GIW vanaf 2004 overspoeld met een onverwacht groot aantal procedures. Dit heeft geleid tot achterstanden en lange doorlooptijden van de procedures. Het heeft enkele jaren geduurd voordat deze (vooral personele) problemen werden opgelost.
Daarmee lijkt het GIW aan haar eigen succes ten onder te zijn gegaan. De beoogde verhoging van de kwaliteitseisen bracht blijkbaar voor de aannemers te veel kosten met zich mee. Daarnaast bleek het GIW de laatste jaren niet instaat om de toestroom van procedures goed te verwerken. Die toestroom van procedures toont wel aan dat de regeling in een behoefte voorziet.
De Regeling tot 1 januari 2010
De opzet van de bestaande regeling is – in hoofdlijnen – als volgt: de garantie gaat 3 maanden na de oplevering in en de algemene termijn is 6 jaar. Voor een groot aantal onderdelen gelden aanzienlijk kortere termijnen, bijvoorbeeld slechts 2 jaar voor een lift. Als sprake is van een ernstige constructief gebrek, dat “de hechtheid van de constructie of van een wezenlijk daarvan aantast of in gevaar brengt hetzij het huis het privégedeelte en/of de gemeenschappelijke gedeelten ongeschikt maakt voor zijn bestemming in het geding is, of waardoor het gebouw ongeschikt wordt voor zijn bestemming” geldt een garantietermijn van 10 jaar.
Geschillenbeslechting was geregeld bij de Afdeling Arbitrage van het GIW, voor alle garantie kwesties, of bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, voor alle geschillen die niet onder de garantieregeling vallen. Dat zijn bijvoorbeeld esthetische kwesties, en zogenoemde leveringsgeschillen. Daarbij kan gedacht worden aan de kleur van het schilderwerk, dat op zich keurig is uitgevoerd, maar niet in de overeengekomen kleur. Een ander voorbeeld vormen geschillen over de (perceels)oppervlakte.
Zeker voor een leek was het in sommige gevallen lastig te bepalen of een procedure aanhangig moest worden gemaakt bij de Afdeling Arbitrage van het GIW en/of de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Om dat op te lossen is in de standaardcontracten met toepassing van de GIW-garantieregeling, die ná 1 januari 2007 zijn afgesloten, geregeld dat alle geschillen aanhangig moeten worden gemaakt bij het Arbitrage Instituut GIW-woningen (AIG). Tevens werd daarbij de mogelijkheid geïntroduceerd om geschillen aan de civiele rechter voor te leggen.
De oprichting van het AIG in 2007 had tot enige vereenvoudiging moeten leiden. Helaas werd deze nieuwe regeling na slechts 3 jaar al weer teruggedraaid, doordat de diverse aangesloten organisaties er voor gekozen hebben verschillende instanties in te schakelen voor de afhandeling van procedures, en de garantieregelingen ook inhoudelijk zullen gaan verschillen.
De situatie na 1 januari 2010
Per 1 januari 2010 wordt de afgifte van nieuwe garantiecertificaten en de geschillenbeslechting door de aangesloten organisaties zelf geregeld. Voor reeds bestaande overeenkomsten verandert er niet veel. De overeengekomen garanties en waarborgen blijven ongewijzigd van kracht. Voor lopende arbitrageprocedures verandert er evenmin iets. Deze worden door de Afdeling Arbitrage van het GIW of het AIG afgehandeld.
Er ontstaan wel verschillen voor wat betreft de afwikkeling van nieuwe geschillen. Inhoudelijk blijft de regeling van toepassing welke in de koop4 /aannemingsovereenkomst wordt vermeld. Die regeling is immers een onderdeel van die overeenkomst. Het arbitragereglement, het “procesrecht” waarin de gang van zaken in een procedure wordt geregeld, is wel gewijzigd. Daarbij geldt voor overeenkomsten die werden afgesloten vóór 1 januari 2007 het GIW arbitragereglement van 2010, bij overeenkomsten afgesloten tussen 1 januari 2007 en 31 december 2009 het AIG arbitragereglement van 2010.
Wat er verandert is, is dat de arbitrage niet langer door de Afdeling Arbitrage van het GIW wordt uitgevoerd. Bouwfonds en SWK brengen de geschillen onder bij de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken (SGC), via de nieuw opgerichte Geschillencommissie Garantiewoningen. Woningborg heeft er voor gekozen geschillen door de Raad van Arbitrage voor de Bouw te laten behandelen.
Tot welke instantie men zich moet richten, blijkt uit de beginletter van het certificaatnummer. Een schematische weergave is aan het slot van dit artikel afgebeeld. Begint het certificaat met een B (Bouwfonds) of met een S (SWK) dan wordt de zaak behandeld door de SGC. Beginletter W betekent dat het certificaat is afgegeven door Woningborg, en betekent dat nieuwe procedures door de Raad van Arbitrage voor de bouw behandeld zullen worden.
Voor beide instanties geldt dat een procedure door middel van een formulier aanhangig gemaakt dient te worden, waarbij de Raad van Arbitrage voor de Bouw indiening in viervoud verlangt.
Overige verschillen per 1 januari 2010
Naast het feit dat de beslechting van geschillen thans door 2 verschillende instanties zal worden uitgevoerd, zijn er door wijzigingen in de toepasselijke arbitragereglementen nog enkele, relatief kleine verschillen ontstaan ten opzichte van de oude regeling.
Een eerste punt is de verhoging van het griffierecht. Tot 1 oktober 2009 was het griffierecht in een GIW-procedure vastgesteld op € 48,00. Als de koper geheel of gedeeltelijk in het gelijk werd gesteld dan werd het griffierecht terugbetaald. Hetzelfde gold als de zaak werd ingetrokken, bijvoorbeeld omdat een minnelijke regeling werd bereikt. Per 1 oktober 2009 is het griffierecht verhoogd naar € 214,00. Een overzicht van de tarieven is hieronder weergegeven.
De verhoging van het griffierecht voor GIW-procedures is bedoeld om “de consument te bewegen niet te lichtvaardig te besluiten tot het aanspannen van een arbitrageprocedure”. Daarnaast zou het oude bedrag niet in verhouding staan tot de kosten van arbitrage, welke in 2009 gemiddeld circa € 3.500,00 per zaak zouden bedragen. In 2007 was dat nog € 2.000,00. Al met al blijven de kosten voor consumenten nog steeds beperkt, maar de drempel is toch iets minder laag geworden.
Een tweede punt betreft de teruggave van het griffierecht als gedurende de procedure een schikking wordt getroffen. In de nieuwe arbitragereglementen (GIW 2010 en AIG 2010) wordt bepaald, dat in het geval van een schikking 50% van het griffiegeld wordt terugbetaald. Laten we voor het gemak aannemen dat een aannemer niet snel een schikking zal treffen als de consument volledig ongelijk heeft. Een schikking impliceert derhalve dat de consument in elk geval gedeeltelijk gelijk heeft. In een eventueel vonnis zou in een dergelijke situatie dus het volledige griffiegeld geretourneerd worden. Hoewel het niet ongebruikelijk is dat partijen bij een minnelijke regeling de eventuele kosten delen, is dit voor de consument toch een verslechtering ten opzichte van het vorige arbitragereglement, al gaat het hier in absolute zin niet om hoge bedragen. Bij het treffen van een regeling moet voortaan dus wel gelet worden op de terugbetaling van het griffierecht.
Nieuwe certificaten en contracten
Bij de afgifte van nieuwe garantiecertificaten geldt dat Woningborg een eigen garantie- en waarborgregeling heeft ontwikkeld, en SWK eveneens. Bouwfonds heeft zich voor de toepassing van die regeling aangesloten bij SWK, en zal geen eigen certificaten meer afgeven. Hieronder zullen de beide nieuwe regelingen aan de orde komen. Voor beide regelingen geldt dat er voor wat betreft de garantietermijnen en uitsluitingen van de garantie geen verschillen bestaan met de tot nu toe gebruikte GIW-regeling. Ook de hoogte van de bedragen die bij een beroep op de waarborg kunnen worden uitgekeerd blijven op hetzelfde niveau, inclusief indexering.
SWK
Voor wat betreft de inhoud van garantie handhaaft SWK de bestaande formulering van de GIW-regeling, dat “de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd”.
In de nieuwe standaardovereenkomsten wordt vermeld dat de koper zich voor alle geschillen, voortvloeiende uit die overeenkomst, kan wenden tot de SGC of de civiele rechter. Voor de Raad van Arbitrage voor de Bouw is hier geen rol meer weggelegd. De SGC kent in beginsel geen proceskostenveroordeling of vergoeding van de kosten van juridische bijstand. Nieuw is de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan.
De modelovereenkomsten waarop de SWK-regeling van toepassing is, zijn vastgesteld in overleg met onder Bouwend Nederland, Neprom, NVB, Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Wat dat betreft is de SWK dus te beschouwen als daadwerkelijke opvolger van de GIW-regeling, aangezien Woningborg, zoals hieronder wordt besproken, eenzijdig de inhoud van de nieuwe overeenkomsten heeft vastgesteld. Wezenlijke verschillen zijn er overigens niet.
Woningborg
De nieuwe regeling van Woningborg is feitelijk gelijk aan de in 2008 ingevoerde Stiwoga-regeling. Conform de nieuwe garantienorm wordt gegarandeerd dat aan het Bouwbesluit wordt voldaan alsmede aan de eisen van “goed en deugdelijk werk”. De in de GIW-regeling neergelegde specifieke (kwaliteits-)garantie op “de toegepaste constructies, materialen en onderdelen” is verdwenen. Deze nieuwe garantie is minder concreet dan hetgeen op basis van de GIW-regeling het geval was, en lijkt daardoor iets beperkter. Aan de andere kant kan deze meer algemene omschrijving ook weer voordelen hebben. Welke gevolgen dit in de praktijk voor de garantiegerechtigde zal hebben, moet worden afgewacht.
Voor alle geschillen, voortvloeiende uit de overeenkomst, waarop de Woningborg-regeling van toepassing is bestaat een keuze voor geschillenbeslechting door de Raad van Arbitrage voor de Bouw of de civiele rechter. Bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw zijn dan niet de statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouw van toepassing, maar het Woningborg Geschillenreglement. Een proceskostenveroordeling, of een vordering voor kosten van juridische bijstand is daarbij niet mogelijk. De regeling van Woningborg kent wel, evenals de nieuwe regeling van SWK, de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan, dit in tegenstelling tot de GIWregeling.
De nieuwe standaardovereenkomsten waarop de Woningborg regeling van toepassing is, zijn door Woningborg zelf vastgesteld, waarbij wel bij de bestaande modelovereenkomsten is aangesloten.
Civiele rechter of arbitrage?
Hiervoor werd besproken dat volgens koop-/aannemingsovereenkomsten, die sinds 1 januari 2007 zijn afgesloten, een keuze gemaakt kan worden tussen arbitrage en een procedure bij de civiele rechter. De vraag is daarbij wat de voor- en nadelen van beide mogelijkheden zijn.
In het algemeen kan worden gesteld dat arbitrage op basis van de garantieregelingen minder kosten voor de koper met zich brengt, hetgeen natuurlijk een voordeel is.
De hiervoor genoemde instituten voor bouwarbitrages zijn voorts inhoudelijk deskundig. Dat biedt natuurlijk voordelen bij de afhandeling van een procedure. Doorgaans is het niet nodig externe deskundigen in te schakelen, hetgeen een vlotte afhandeling ten goede komt. Tegelijkertijd ontstaat juist door deze vakinhoudelijke deskundigheid een zeker wantrouwen: terecht of niet, het lijkt er voor consumenten soms op dat de arbitrage “door bouwers voor bouwers” wordt behandeld. Deze twijfel bestaat bij een civiele procedure niet. De civiele rechter is echter niet deskundig op bouwkundig gebied, zodat externe deskundigen ingeschakeld moeten worden. De ervaring leert dat dit veel tijd en geld kost. Die deskundigen zullen bovendien zelf, net als de medewerkers van de arbitrage-instituten, veelal afkomstig zijn uit de bouwwereld, waardoor indirect toch wellicht weer enige twijfel kan ontstaan over de objectiviteit van die deskundigen.
Verder is het niet mogelijk om op basis van een vonnis van de civiele rechter een beroep op de waarborgregeling te doen. Zeker gelet op het grote aantal faillissementen dat de laatste jaren de bouwsector heeft getroffen, is dit wel aspect om rekening mee te houden. Een kleine praktische complicatie is gelegen in het feit dat bij vorderingen tot € 25000, – de Kantonrechter bevoegd is en daar boven de Rechtbank. Het financiële belang zal echter niet altijd van te voren bekend zijn. Bij een procedure bij de Rechtbank is men verplicht een advocaat in te schakelen.
In een civiele procedure kunnen expertisekosten en kosten voor rechtsbijstand worden verhaald, dit in tegenstelling tot arbitrage op grond van de garantieregelingen. Dit vormt zeker bij ingewikkelde en omvangrijke zaken een argument om te kiezen voor een civiele procedure. Tegelijkertijd brengt dit wel een risico met zich voor het geval een procedure wordt verloren, dan moeten immers ook de kosten van de wederpartij worden voldaan.
De keuze voor arbitrage of een civiele procedure zal per geval steeds op basis van de specifieke omstandigheden gemaakt moeten worden, gelet op de voor- en nadelen van beide opties. In het algemeen kan wellicht gesteld worden dat bij grotere financiële belangen de balans eerder zal doorslaan in het voordeel van een civiele procedure. Een concreet advies kan echter alleen in een concreet geval worden gegeven.
Toch wel jammer….
Is het verdwijnen van het GIW als zodanig te betreuren? Ja en nee. De oorspronkelijke bedoeling van de GIW-arbitrage was om een laagdrempelige vorm van geschillenbeslechting mogelijk te maken. Het feit dat de wijze van procederen relatief eenvoudig is, betekent echter niet dat een procedure ook inhoudelijk eenvoudig is. Vaak start men zelf vol goede moed een procedure, die gaandeweg echter veel gecompliceerder blijkt te zijn dan werd verwacht. Daarbij is het geregeld voorgekomen dat de Afdeling Arbitrage van het GIW zich erg formeel opstelt tegenover de koper of VvE. Of dit in de nieuwe opzet anders wordt valt echter te betwijfelen. Aan de andere kant klagen aannemers vaak dat het GIW te vriendelijk is voor kopers.
Zeker in de opzet waarbij in beginsel alle geschillen via het AIG geregeld konden worden, was een praktisch werkbare en redelijk overzichtelijke situatie ontstaan. Het tweestromenbeleid waar nu voor gekozen is, wordt in elk geval minder overzichtelijk, al moet daarbij wel bedacht worden dat een koper slechts met één regeling te maken zal krijgen. De voortgang die op dit punt was geboekt lijkt echter teniet gedaan.
De deskundigheid van de Raad van Arbitrage voor de Bouw staat op zichzelf niet ter discussie. De SGC zal zich de soms lastige materie van de bouwarbitrage naar verwachting nog eigen moeten maken. Hoewel beide instanties volgens dezelfde regeling zullen gaan werken, kan op voorhand worden vastgesteld dat deze tweedeling de eenheid in de jurisprudentie niet ten goede komt. Daarnaast kan worden opgemerkt dat de SGC (nog) niet over specifieke deskundigheid op het gebied van bouwarbitrages beschikt. Deels wordt dat wellicht opgevangen doordat een aantal medewerkers van het GIW in dienst van de SGC zal gaan werken, maar de voordelen van deze keuze zijn vooralsnog niet duidelijk.
Verder lijken de nieuwe regelingen inhoudelijk geen verbetering van de positie van koper en/of VvE met zich te brengen. Is stilstand ook hier achteruitgang? Hoe dit alles zich in de praktijk ontwikkelt, zal moeten blijken.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. Mark van der Lubbe.
