De vergeetachtige eigenaar besloot de voordeur te forceren, zodat hij alsnog toegang zou krijgen tot zijn appartement. De deur is vervolgens provisorisch door deze eigenaar hersteld. Bij de VvE rees de vraag of de eigenaar aansprakelijk kon worden gesteld voor de schade aan de voordeur; althans: of hij kon worden gedwongen de voordeur deugdelijk te (laten) herstellen.
Gemeenschappelijke gedeelten en zaken
Op grond van de verschillende modelreglementen behoort de voordeur tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE. Ook volgt uit de modelreglementen dat de VvE het beheer voert over en de zorg draagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE. Vanwege deze bepalingen is de VvE gehouden om de schade aan de voordeur te (laten) herstellen. Slechts de VvE is gerechtigd opdracht te geven de schade te (laten) herstellen. De individuele eigenaar is niet gerechtigd dit te doen: het betreft een gemeenschappelijke zaak. De VvE zal in eerste instantie de kosten voor herstel moeten dragen: ze is immers opdrachtgever. Vervolgens kan de VvE op grond van de wet en het splitsingsreglement onderzoeken of het mogelijk is de schade te verhalen op de veroorzaker. De VvE zal dan met bewijs aannemelijk moeten maken wie de veroorzaker van de schade is. Als de VvE hierin slaagt, bijvoorbeeld door middel van camerabeelden of (meerdere) ooggetuigen, kan de VvE de kosten verhalen op de veroorzaker. Indien de VvE niet kan aantonen wie de veroorzaker van de schade is, zal de VvE de kosten zelf moeten dragen.
Geforceerd door de politie
Een ander voorbeeld uit de praktijk is de situatie waarin de voordeur wordt geforceerd door de politie. Hier was sprake van een eigenaar tegen wie een arrestatiebevel was uitgevaardigd vanwege de verdenking van het plegen van een ernstig strafbaar feit. Omdat de betreffende eigenaar de voordeur niet opende toen het arrestatieteam daarom vroeg, heeft het team de voordeur geforceerd en is de eigenaar gearresteerd. Kan deze VvE in dit geval een van de betrokken partijen aansprakelijk stellen, te weten de eigenaar, dan wel de politie?
Ten aanzien van die laatste geldt dat het forceren van de deur wellicht buitenproportioneel was. De politie had bijvoorbeeld vooraf contact op kunnen nemen met het bestuur of met de beheerder van de VvE om eventueel samen met een slotenmaker toegang te verkrijgen tot het appartement van de betreffende eigenaar. Dan was het wellicht niet nodig geweest om de voordeur te forceren en daarmee (veel) schade aan te richten. De politie zal uiteraard een gewogen keus hebben gemaakt voor het al dan niet forceren van een deur, rekening houdend met de omstandigheden van het geval. Er zijn uiteraard situaties denkbaar waarbij er geen tijd is om op alternatieve wijze toegang tot het appartement te verkrijgen.
Schade verhalen?
De VvE kan in dit soort gevallen in ieder geval proberen de schade te verhalen op de eigenaar. Indien de eigenaar echter daadwerkelijk wordt veroordeeld tot een gevangenisstraf, doet de VvE er wel goed aan om de (on)mogelijkheden van het incasseren van de vordering af te wegen. Hierbij zal vooral de hoogte van de vordering meespelen.
De situatie verandert ook wanneer achteraf blijkt dat de verdenking van het plegen van een ernstig strafbaar feit slechts een verdenking is gebleven en niet kan worden bewezen. In dat geval is het arrestatieteam nog steeds rechtmatig de woning binnengevallen, maar kan de eigenaar in beginsel niet aansprakelijk worden gesteld. In dat geval kan de VvE proberen de gehele schade op het Openbaar Ministerie (OM) te verhalen.
De officier van justitie (onderdeel van het OM) geeft immers opdracht voor het binnenvallen van een woning. Het college van procureurs-generaal zal zich dan buigen over de kwestie. Het OM zal dan de omstandigheden van het geval laten meewegen in zijn beslissing of het al dan niet (gedeeltelijke) aansprakelijkheid aanvaardt. Omstandigheden die het OM mee zal laten wegen in zijn beslissing zijn onder andere of de schade binnen het normale bedrijfsrisico van de VvE valt en in welke mate de eigenaar zelf verantwoordelijk is voor de schade. Zo heeft ons kantoor te maken gehad met een casus waar het OM de schade deels heeft vergoed, omdat de VvE had aangetoond dat er andere mogelijkheden waren om het appartement te betreden.
Noodgeval
Tot slot bespreken wij de situatie waarin de voordeur wordt geforceerd in geval van nood. Denk hierbij aan ambulancepersoneel dat een woning moet betreden om eerste hulp te kunnen bieden aan degene die zich in het appartement bevindt. Het is denkbaar dat de voordeur dan niet geopend kan worden door de eigenaar/bewoner zelf. In dat geval zal in het kader van spoed de deur hoogstwaarschijnlijk worden geforceerd, met als gevolg dat schade ontstaat. De eigenaar/bewoner zal doorgaans niet verwijtbaar hebben gehandeld.
In dat geval heeft een van de beginselen van het aansprakelijkheidsrecht te gelden: een ieder draagt zijn eigen schade. De VvE zal dus de opdracht tot herstel moeten geven, en ook de daaraan verbonden kosten voor haar rekening moeten nemen.
Kortom: of de VvE de geleden schade van een geforceerde voordeur al dan niet op de veroorzaker, dan wel de eigenaar kan verhalen, is afhankelijk van veel factoren. Per casus moet dan ook worden beoordeeld wat de mogelijkheden zijn voor de VvE. Dat die mogelijkheden er zijn, blijkt wel uit voorgaande praktijkvoorbeelden.
