Bij overlast in een appartementengebouw kan een bewoner zelf de overlastveroorzaker aanspreken om de overlast te laten beëindigen. In een kwestie bij de rechtbank Rotterdam van 10 september 2021 sprak een huurder echter zijn verhuurder en de VvE aan voor de overlast veroorzaakt door zijn bovenburen. De bovenburen zijn lid van de VvE (art. 5:125 lid 2 BW).
De overlast bestond uit contactgeluiden, loopgeluiden, het verplaatsen van meubels en meer. Het feit dat deze geluiden overlast veroorzaken, was te wijten aan de ondeugdelijke vloer van de bovenburen. In verband met de gerechtelijke procedure heeft een geluidsmeting plaatsgevonden. Hieruit is naar voren gekomen dat de vloer niet voldeed aan de geluidsnormen uit het huishoudelijk reglement van de VvE. De vloer is vervolgens vervangen. De huurder vordert desalniettemin schadevergoeding van zijn verhuurder over de periode dat hij overlast ondervond. Uitgangspunt is dat geluidsoverlast een feitelijke stoornis is in het huurgenot, dat wordt veroorzaakt door een derde. Dat is in beginsel geen gebrek (art. 7:204 lid 3 BW). Dit wordt anders indien de verhuurder dusdanige bevoegdheden heeft tegenover de overlast veroorzakende derden dat kan worden gezegd dat de verhuurder mede bijdraagt aan de feitelijke stoornis. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn indien zowel de benadeelde als de veroorzaker huren van dezelfde verhuurder.
Daarnaast kan aansprakelijkheid volgen uit het feit dat de verhuurder mede-eigenaar is van het gebouw en daardoor invloed kan uitoefenen op de VvE. Bijvoorbeeld in geval van een lekkage in het gehuurde veroorzaakt door een gemeenschappelijke zaak. Tot dit oordeel kwam het Hof ’s-Hertogenbosch bij arrest van 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2955, r.o. 8.3.4). Het hof komt tot deze conclusie, omdat verhuurder eigenaresse is van meerdere appartementsrechten en onvoldoende adequate actie had ondernomen om de feitelijke stoornis (een lekkage) te beëindigen, terwijl verhuurder wel in de positie zat om invloed te kunnen uitoefenen op de VvE.
Bij (geluids)overlast kan onder omstandigheden een verhuurder ook aansprakelijk zijn jegens zijn huurder indien hij nalaat zijn invloed adequaat uit te oefenen binnen de VvE.
Voor vragen of opmerkingen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Rein Simonse.
