De oorzaak van de (vocht)schade is echter niet altijd direct duidelijk. In dat geval moet een deskundig onderzoek worden uitgevoerd naar de oorzaak van de schade. Soms willen eigenaars geen toegang verlenen tot hun appartement en/of geen gehoor geven voor het laten uitvoeren van een deskundigen onderzoek en/of voor het laten uitvoeren van onderhoud.
In de modelreglementen 1973 en 1983 is bepaald dat indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot of het gebruik van een privégedeelte noodzakelijk is, de betreffende eigenaar verplicht is hiertoe zijn toestemming te verlenen. In de modelreglementen 1992 en 2006 is deze bepaling aangevuld met de verplichting voor de betreffende eigenaar om ook zijn medewerking te verlenen. Artikel 30 lid 3 MR 2017 heeft tenslotte de woorden “toestemming en medewerking verlenen” vervangen door de woorden “toegang verlenen en het gebruik toestaan”. Let wel: in alle modelreglementen is bepaald dat de VvE de schade die hieruit voortvloeit aan de eigenaar dient te vergoeden.
Wat kan de VvE doen?
Als een eigenaar geen toestemming en/of medewerking verleent voor het (laten) uitvoeren van een onderzoek en de eventuele herstelwerkzaamheden, dient de VvE allereerst de betreffende eigenaar aan te schrijven. Indien aan deze schriftelijke waarschuwing geen gehoor wordt gegeven, kan de VvE in sommige gevallen een boete opleggen. Mocht het zenden van een waarschuwingsbrief en het opleggen van een boete niet tot het gewenste resultaat leiden, dan kan deze toestemming en/of medewerking in een gerechtelijke procedure worden afgedwongen. Om een gerechtelijke procedure te kunnen opstarten heeft het bestuur een machtiging van de vergadering nodig.
Op basis van de uitkomst van het onderzoek kan worden vastgesteld wie verantwoordelijk is voor de schade en herstel. Het uitgangspunt is dat als de oorzaak is gelegen in de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, de kosten voor rekening van de VvE komen. Dat is slechts anders wanneer de oorzaak een privézaak betreft of de schade kan worden toegerekend aan een eigenaar.
In geval van spoedeisende en noodzakelijke maatregelen, die uit een normaal beheer voortvloeien, kan en moet het bestuur van de VvE zonder machtiging van de vergadering handelen, met dien verstande dat het voor het aangaan van een verbintenis een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande de machtiging van de voorzitter van de vergadering nodig heeft (artikel 40 lid 5 MR 1973, artikel 41 lid 5 MR 1983/1992, artikel 53 lid 6 MR 2006 en artikel 57 lid 6 MR 2017).
Als sprake is van een acute ernstige situatie, kan het bestuur dus zonder machtiging van de vergadering handelen om zo verdere schade te voorkomen.
