Splitsing in appartementsrechten als oplossing voor woningnood?

Eerst zal moeten worden nagegaan of voor de verbouwing een vergunning van de gemeente vereist is. De feitelijke (bouwkundige) splitsing in meerdere eenheden zal daarnaast ook juridisch tot stand moeten worden gebracht. Hiervoor is een zogenaamde splitsing in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW) vereist. De splitsing in appartementsrechten dient in een notariële akte te worden vastgelegd (akte van splitsing). Pas dan zijn de eenheden/appartementen afzonderlijk over te dragen. Maar wat zijn de gevolgen van het hebben van een appartementsrecht?

1. Allereerst zal sprake zijn van ‘mede-eigendom’. Door de levering van bijvoorbeeld de benedenwoning aan een koper, terwijl de bovenwoning bij de ‘splitsende eigenaar’ blijft, zijn deze voortaan gezamenlijk eigenaar van het gehele gebouw.
2. Een appartementsrecht geeft vervolgens het exclusieve gebruik van een bepaald gedeelte in het gebouw: het zogenaamde ‘privé-gedeelte’. Dit gedeelte zal geschikt moeten zijn om afzonderlijk te bereiken en te gebruiken. In het hiervoor gegeven voorbeeld zullen de benedenwoning en bovenwoning elk afzonderlijk een privé-gedeelte vormen. Voor de overige gedeelten, ook wel de ‘gemeenschappelijke gedeelten’ genoemd, geldt dat zowel de nieuwe als de splitsende eigenaar het medegebruik kunnen hebben.
3. In de akte van splitsing zal tevens een Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht moeten worden. Zowel de nieuwe als de splitsende eigenaar zijn van rechtswege lid van die VvE. Dat betekent dat voortaan de VvE besluit over het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw (te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan de gevels en daken). Onder omstandigheden kan het zelfs zijn dat de VvE bevoegd is besluiten te nemen ten aanzien van de privé-gedeelten. Verder zal de opstalverzekering van het gebouw via de VvE gaan lopen.

Het hebben van een appartementsrecht verschilt dus aanzienlijk van het hebben van een zelfstandige koopwoning. Bij een zelfstandige koopwoning zal de eigenaar zelf over zijn woning kunnen beschikken. Bij een appartementsrecht is sprake van een gemeenschap met andere appartementseigenaars en zal veel door overleg binnen de VvE moeten worden geregeld. Het voorgaande betekent niet dat splitsing in meerdere eenheden geen bijdrage kan leveren aan de oplossing voor de woningnood, maar wél dat de eigenaar die hiertoe overgaat op de verschillen bedacht moet zijn.

Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kunt u contact opnemen met mr. Lara Hesseling (notarieel jurist).