Het komt voor dat een eigenaar één appartement wil verbouwen tot twee zelfstandige appartementen. Deze verbouwing kan op verschillende manieren juridisch worden vormgegeven.
Goederenrechtelijke splitsing
Een appartementsrecht kan worden ondergesplitst in twee appartementsrechten. Die kunnen als zelfstandige appartementen afzonderlijk van elkaar worden verkocht. Ondersplitsen is op basis van de wet toegestaan, daarvoor is geen toestemming van de vergadering nodig. In sommige gevallen bevat de akte van splitsing een splitsingsverbod en is ondersplitsen niet toegestaan. Als sprake is van erfpacht, is voor ondersplitsen toestemming van de grondeigenaar nodig. Daarnaast is een splitsingsvergunning vereist. Bij een goederenrechtelijke ondersplitsing wordt een notariële akte van ondersplitsing gemaakt. Daarnaast wordt een extra overlegstructuur gecreëerd; de onder-VvE.
Bouwkundige splitsing
Bij een bouwkundige splitsing blijft sprake van één appartementsrecht, maar wordt het appartement feitelijk in twee afzonderlijke (zelfstandige) appartementen gesplitst. Het gebruik van de afzonderlijke gedeelten van het appartement moet wel voldoen aan de bestemming die in de akte van splitsing staat. In veel gevallen is het op grond van de bestemming toegestaan om in één appartementsrecht feitelijk meerdere woningen te realiseren, maar dat hoeft niet altijd zo te zijn. Verder kan het op grond van de akte van splitsing verboden zijn om het privégedeelte bedrijfsmatig te (doen) exploiteren als kamerverhuurbedrijf. Een bouwkundig gesplitst appartement blijft na de splitsing één zelfstandig registergoed. De twee nieuw gerealiseerde woningen kunnen dus niet afzonderlijk van elkaar worden verkocht.
In de meeste gevallen zal een goederenrechtelijke splitsing ook een bouwkundige splitsing inhouden. Andersom geldt dat niet iedere bouwkundige splitsing automatisch tot gevolg heeft dat het appartementsrecht ook goederenrechtelijk wordt ondergesplitst.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met mr. Mitzi Litjens.
