De casus
Het betreffende gebouw is opgericht omstreeks 1930 en bestaat uit drie appartementen respectievelijk appartementsrechten. In 2008 hebben de toenmalige eigenaren van de appartementsrechten als gezamenlijk belang geformuleerd het voorkomen van overlast en verloedering van het gebouw, alsmede het op peil houden van de waarde van de appartementen. Daartoe zijn zij overeengekomen dat de verhuur van de appartementen of kamers in de appartementen zoveel als mogelijk diende te worden uitgesloten. Op 3 december 2008 is in dat kader op initiatief van de toenmalige appartementseigenaren door de notaris een akte wijziging splitsing gepasseerd. Daarin is een nieuw splitsingsreglement opgenomen, waarbij onder meer is bepaald dat het verhuren van een woonappartement te allen tijde is verboden, evenals het verhuren van een of meer kamers in een woonappartement.
Per 1 september 2009 heeft X de eigendom verworven van één van de drie appartementen tegen een koopprijs van € 155.000. X had daarbij het oogmerk om het appartement door te verkopen als zijnde een appartement geschikt voor (kamer)verhuur. X was ten tijde van de aankoop van het appartement(srecht) bekend met het in de akte van splitsing opgenomen verhuurverbod. X meende dat deze bepaling niet in de weg kon en mocht staan aan het kamersgewijs verhuren van zijn appartement en is derhalve toch tot aankoop overgegaan. Vrijwel direct na de eigendomsverkrijging heeft X de woning te koop aangeboden als verhuurobject voor bewoning door 6 à 7 studenten voor de prijs van € 209.000. De overige appartementseigenaars hebben zich vanaf dat moment verzet tegen de verkoop van voornoemd appartement. Daartoe hebben zij de makelaar op de hoogte gebracht van het verhuurverbod en zijn er posters op de ramen geplakt met vermelding van de in de akte opgenomen bepaling tot verbod van verhuur. X vordert primair dat de rechtbank voor recht verklaart – kort gezegd – dat het verhuurverbod nietig is, subsidiair dat de rechtbank het verhuurverbod vernietigt. Naar de mening van X wordt hij ernstig in zijn meest omvattende recht, het eigendomsrecht, aangetast. De VvE verzet zich tegen toewijzing van de vordering en stelt zich op het standpunt dat voor zover de rechtbank art. 25 van het reglement niet geldig zou oordelen, op de voet van art. 3:42 BW de bepaling moet worden omgezet in een andere, als geldig aan te merken bepaling met een gelijke strekking (conversie). Dat wil zeggen een bepaling inhoudende dat verhuur, na voorafgaande toestemming van de VvE, alleen plaats mag vinden aan personen die ouder zijn dan 30 jaar en een netto inkomen van tenminste € 4.000 per maand hebben.
Het oordeel van de rechtbank
Uit de tekst van het Burgerlijk Wetboek (met name art. 5:120 lid 1 aanhef, gelezen in verbinding met art. 5:112 lid 4) volgt niet dat een verhuurverbod als hier aan de orde ongeoorloofd is. Integendeel, er kunnen bij reglement, mits via de splitsingsakte in de openbare registers opgenomen, volgens de wet regels worden gesteld omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen. Strijd met de goede zeden of de openbare orde is bij het voorliggende verhuurverbod niet aan de orde. Evenmin is sprake van een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht, nu een dergelijke ongeoorloofde inbreuk zich eerst zal voordoen indien een appartementseigenaar ná verkrijging van de eigendom geconfronteerd wordt met een verhuurverbod. In dit geval deed zich evenwel de situatie voor dat X wist dat het door hem verlangde eigendomsrecht behept was met beperkingen. Van strijd met redelijkheid en billijkheid die tot enige “onaanvaardbaarheid” zou leiden, is evenmin sprake. De appartementseigenaren hadden in 2008 een in rechte te respecteren reden (handhaving van de bestaande huisvrede) om een verhuurverbod na te streven, terwijl X de geformuleerde beperking welbewust heeft aanvaard.
Wettelijk kader
Op grond van art. 5:120 lid 1 BW is een eigenaar, met inachtneming van het in het splitsingsreglement bepaalde, bevoegd zijn privégedeelte aan een ander te verhuren of anderszins in gebruik te geven, met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Dit vrije gebruiksrecht is in beginsel exclusief en kan slechts worden beperkt door een beding als vermeld in art. 5:112 lid 4 BW op grond waarvan in het splitsingsreglement een regeling omtrent het gebruik, beheer en het onderhoud van de privégedeelten kan worden opgenomen. In de diverse Modelreglementen van de KNB (zie o.a. art. 35 MR 2006) wordt van de bevoegdheid tot beperking van de mogelijkheid van verhuur resp. ingebruikgeving gebruik gemaakt, door te verlangen dat de gebruiker voor de aanvang van het gebruik een schriftelijke verklaring afgeeft dat hij de bepalingen van het splitsingsreglement en evt. huishoudelijk reglement zal naleven. Laatstgenoemd artikel maakt het dus mogelijk de bevoegdheid tot het in gebruik geven van het privégedeelte te beperken. Voorts leidt dit artikel ertoe dat geoorloofde beperkingen kunnen bestaan uit het stellen van criteria en voorschriften voor het verhuren/ in gebruik geven, hetzij uit het in het leven roepen van een toestemmingsvereiste. Een in het splitsingsreglement opgenomen criterium kan steeds worden getoetst aan onder meer de wet, de openbare orde en de goede zeden. Dientengevolge is een verbod een appartement te verhuren aan personen van een bepaald ras of een bepaalde religie ongeldig. Wat betreft de toestemmingsvereisten staat het de eigenaar vrij de kantonrechter ingevolge art. 5:121 lid 1 BW te verzoeken na te gaan of er daadwerkelijk gewichtige redenen bestaan voor weigering van de huurder c.q. de gebruiker.
Bedoeling wetgever en de literatuur
Voor de beantwoording van de vraag in welke mate het gebruik in de akte van splitsing beperkt mag en kan worden moet worden teruggegrepen naar de bedoeling van de wetgever. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wens om de ingebruikgeving te beperken is gelegen in het feit dat de bewoners van een woongebouw in meerdere mate op elkaar zijn aangewezen dan de bewoners van eengezinshuizen. Daarnaast volgt uit de kamerstukken dat het natuurlijk niet de bedoeling kan zijn dat de desbetreffende wetsartikelen de indruk zouden kunnen wekken dat bij of krachtens het reglement de bevoegdheid tot het in gebruik geven geheel zou kunnen worden ontzegd.2 Derhalve is de aanhef van artikel 875m oud BW indertijd ook gewijzigd. De woorden “Tenzij het reglement anders bepaalt” werden toen vervangen door de huidige aanhef: “Onverminderd het in artikel 875f, vierde lid [thans art. 5:112 BW], bepaalde […]”. Daarmee is bedoeld dat slechts door een beding als genoemd in art. 5:112 lid 4 BW beperkingen aan de ingebruikgeving van een appartementsrecht kunnen worden gesteld. Daaronder valt dus uitdrukkelijk niet de mogelijkheid de bevoegdheid de ngebruikgeving geheel te ontzeggen, aldus de wetgever. Een algeheel verbod zou met andere woorden niet geldig – nietig – zijn. Ook het handboek Asser-Mijnssen-Van Velten-Bartels3 acht een algeheel verbod om het privégedeelte aan een ander te verhuren of in gebruik te geven niet geldig.
Conclusie
Op grond van de parlementaire toelichting op de wettekst alsmede de literatuur omtrent art. 5:112 BW kunnen bij de uitspraak van de rechtbank Groningen dus diverse vraagtekens worden gezet. De vraag is derhalve of dat vonnis in eventueel hoger beroep in stand zal blijven dan wel of een andere rechter niet tot een ander oordeel zou komen. Anderzijds hebben vermoedelijk de specifieke omstandigheden van het geval voor de rechter in de onderhavige kwestie de boventoon gevoerd.
