Op grond van artikel 28 derde lid Modelreglement 2006 (art. 18 lid 3 MR 1992, art. 17 lid 3 MR 1983, art. 10 lid 3 MR 1973) geldt dat indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken, de toegang tot of het gebruik van een privégedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht is hiertoe zijn medewerking te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit wordt door de eigenaar van het andere appartementsrecht respectievelijk de VvE vergoed.
Dat betekent enerzijds dat zorgvuldigheid van de VvE bij een dergelijk besluit is geboden want de modelreglementen bieden een duidelijke grondslag. Anderzijds is niet alle schade die ontstaat automatisch gevolgschade.
Onlangs speelde bij de rechtbank Amsterdam onder andere de vraag of de schade die bij een appartementseigenaar was ontstaan het gevolg was van de uitvoering van het VvE-besluit. In dit geval bleef de eigenaar met lege handen achter. In deze kwestie was in opdracht van de VvE een onderzoek naar funderings- en vochtproblemen van het gebouw uitgevoerd. Geconstateerd werd dat de problemen zich bevonden in het souterrain, zijnde het privégedeelte van één van de drie eigenaars van het gebouw. Deze problematiek kon worden opgelost door ofwel een summier of een uitvoerig funderingsherstel. Er komt een overeenkomst tussen de eigenaars tot stand inhoudende dat de VvE een bedrag ter beschikking stelt aan de appartementseigenaar zodat hij zelf het funderingsherstel kan laten uitvoeren. De eigenaar kiest voor een uitvoerig funderingsherstel en stelt de VvE aansprakelijk voor de hoger uitgevallen kosten.
Vervolgens ontstaat een geschil waarbij onder meer de discussie speelt welk besluit is genomen en wat de exacte inhoud daarvan is. De conclusie is dat het besluit zo moet worden begrepen dat bedoeld was alléén het funderingsherstel onder verantwoordelijkheid van de VvE uit te voeren. De toepassing van het MR leidt ertoe dat alleen de schade die voortvloeit uit de toegang tot of het gebruik van het privégedeelte door de VvE moet worden vergoed. De rechter geeft een beperkte uitleg aan deze bepaling en concludeert dat er in die zin geen schade is omdat het funderingsherstel op minder ingrijpende wijze had kunnen plaatsvinden dan waartoe de eigenaar is overgegaan.
Kort en goed komt het erop neer dat een VvE er in ieder geval goed aan doet om duidelijk te zijn over de inhoud van een besluit tot het uitvoeren van werkzaamheden waarvoor de toegang tot of het gebruik van een privégedeelte nodig is. Daarnaast is het praktischer dat de VvE zelf de regie houdt.
Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Sabine Schultze
