Bij een gewone verkoop van een appartement worden alle drie de onderdelen verkocht en geleverd aan de koper. Om de koopprijs te verlagen – en een bredere groep van potentiële kopers te creëren – wordt regelmatig met een erfpachtconstructie gewerkt. Bij een erfpachtconstructie worden feitelijk alleen de gebruiksrechten van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten verkocht aan de koper. Dit zijn de onderdelen 2 en 3 van bovengenoemde opsomming. De koper wordt daarna erfpachter genoemd.
De mede-eigendom (onderdeel 1 van bovengenoemde opsomming) wordt vrijwel altijd in dat geval door de verkoper verkocht en geleverd aan een vastgoedbedrijf. Deze partij wordt blooteigenaar genoemd. De erfpachter moet vervolgens een maandelijkse of jaarlijkse vergoeding (canon) betalen aan de blooteigenaar. Daar staat de VvE helemaal buiten.
De erfpachtconstructie is wettelijk toegestaan en in verreweg de meeste gevallen heeft de eigenaar/verkoper geen toestemming nodig van de VvE. De erfpacht kan alleen worden gevestigd met een notariële akte. In deze akte wordt in de regel bepaald dat, in plaats van de bloot eigenaar, de erfpachter de (voorschot)bijdragen rechtstreeks aan de VvE zal voldoen én dat de erfpachter het stemrecht heeft in de vergadering van eigenaars. Uitzonderingen zijn echter mogelijk, zodat het raadzaam is om in voorkomende gevallen een kopie van de vestigingsakte te vragen van de erfpachter.
Heeft u vragen naar aanleiding van bovenstaande, dan kunt u contact opnemen met mr. Lara Hesseling.
