Vereniging van Eigenaars (VvE)
Op de gezamenlijke eigenaars van het gehele gebouw – de appartementseigenaars – rust de verplichting het gebouw in stand te houden en te onderhouden. Mede-eigendom leidt gemakkelijk tot meningsverschillen tussen de diverse eigenaars, bijvoorbeeld over het onderhoud van het buitenschilderwerk of de kleur daarvan, of over de noodzaak van een renovatie. Onder meer ter voorkoming van onenigheid en dus stagnatie van het onderhoud heeft de wetgever gekozen voor een unieke constructie: elke appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE. Hiermee wordt afgeweken van het grondwettelijke beginsel dat er een vrije keuze is om al dan niet lid te worden van een vereniging, bijvoorbeeld een voetbal- of tennisvereniging. Elk lid van de VvE is gebonden aan regels omtrent bijvoorbeeld besluitvorming en financiële bijdragen. Ook zijn er regels die verplichtingen van appartementseigenaren ten opzichte van elkaar inhouden, zoals het verbod om geluidsoverlast te veroorzaken. Het verplichte karakter van het lidmaatschap geeft de zekerheid dat geen van de eigenaars zich aan zijn verplichtingen kan onttrekken.
Besluiten binnen de VvE worden genomen door de vergadering van eigenaars, het hoogste orgaan binnen de VvE. Ieder lid heeft daarin één of meer stemmen, naar rato van de grootte van het appartement.
Bestuur
Naast de vergadering van eigenaars kent de VvE een bestuur met minimaal één bestuurder; bij grotere appartementencomplexen wordt vaak een professionele organisatie als bestuurder benoemd. Dikwijls treden daarnaast enkele bewoners/appartementseigenaars op als medebestuursleden. Het bestuur wordt benoemd door de vergadering van eigenaars, en heeft voor alle belangrijke besluiten een machtiging nodig van de vergadering. De vergadering kan het bestuur te allen tijde schorsen of ontslaan.
Begroting, exploitatierekening
Jaarlijks legt het bestuur aan de vergadering een begroting voor, waaruit blijkt welke uitgaven het komende jaar zullen worden gedaan. Op deze begroting komen posten voor als schoonmaakkosten, tuinonderhoud, verlichting, verzekeringen en reserveringen voor bijvoorbeeld een renovatie, schilderwerk of vervanging van de liftinstallatie. Bij de behandeling van de begroting wordt tevens vastgesteld welk bedrag de eigenaren per maand aan de VvE moeten betalen. Dit zijn de zogeheten voorschotbijdragen. Eveneens jaarlijks wordt door het bestuur de exploitatierekening ter goedkeuring aan de vergadering voorgelegd. Daarbij wordt de zogenoemde definitieve bijdrage vastgesteld; indien de begroting is overschreden, ligt de definitieve bijdrage hoger dan de reeds betaalde voorschotbijdragen en volgt een naheffing. Een teruggave behoort uiteraard ook tot de mogelijkheden.
Soms wordt ook de levering van bepaalde diensten, bijvoorbeeld verwarming van de appartementen, centraal geregeld door de VvE en worden de kosten bij de appartementsrechteigenaars maandelijks als servicekosten in rekening gebracht. In de praktijk worden de voorschotbijdragen vaak servicekosten genoemd maar hierin bestaat wel een zeker verschil.
Regelgeving
Rechten en verplichtingen van appartementsrechteigenaars zijn in de eerste plaats te vinden in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin zijn enkele specifieke bepalingen over de VvE opgenomen en is bijvoorbeeld geregeld, dat voor splitsing van het eigendomsrecht van een gebouw in appartementsrechten, een notariële akte nodig is.
Deze notariële akte wordt splitsingsakte genoemd en hierin moet onder meer nauwkeurig de ligging van het gebouw, het aantal appartementsrechten en de indeling van het gebouw – met tekening – worden aangegeven. Ook moet deze akte een reglement bevatten, het splitsingsreglement. In de praktijk wordt vaak volstaan met verwijzing naar een bij het Kadaster ingeschreven modelreglement, waarvan de laatste versie in 2006 is verschenen. Dit splitsingsreglement houdt in:
a) welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen (onderhoud, belastingen; elektriciteit, verwarming en water voor de gemeenschappelijke ruimten);
b) een regeling omtrent de jaarlijkse exploitatierekening en de door de appartementseigenaars te storten bijdragen;
c) een regeling omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten (verbod om reclameborden of spandoeken op te hangen, of het aanzicht van het gebouw te wijzigen);
d) een regeling omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten (verbod om een stenen vloer of parketvloer te leggen);
e) een regeling omtrent de verzekering van het gebouw;
f) de oprichting van een VvE en de statuten van de Vereniging.
Die statuten bevatten op hun beurt weer regelingen over de aan de VvE maandelijks te betalen voorschotbijdragen, de wijze van bijeenroepen van de vergadering en de bepaling van het aantal stemmen dat daarin kan worden uitgebracht.
Tot slot kan door de vergadering van eigenaars een huishoudelijk reglement worden vastgesteld, waarin de meer praktische zaken worden geregeld, zoals het al dan niet mogen houden van huisdieren, het mogen plaatsen van voorwerpen (plantenbakken en dergelijke) in de gemeenschappelijke gedeelten of de kleur van de toe te passen zonweringen.
Voor nadere informatie over dit onderwerp: mr. Mark van der Lubbe en mr. Michel Elbers.
