Een eerste stap in het traject tot wijziging van de splitsingsakte is dat aan de vergadering van eigenaars wordt voorgelegd om het traject tot wijziging van de splitsingsakte in te gaan. Een dergelijk “principebesluit” kent geen grondslag in de wet of de akte. In de praktijk worden in ieder geval in hoofdlijnen de onderdelen vastgesteld waarvoor een wijziging van de akte wordt voorbereid en wordt door de vergadering besloten voor wiens rekening de kosten voor wijziging van de splitsingsakte zullen komen.
De wijziging van de splitsingsakte dient vervolgens in een notariële akte vastgelegd te worden. Vervolgens zijn er wettelijke twee routes mogelijk om een wijziging van de splitsingsakte tot stand te brengen:
- met medewerking van alle eigenaars (100%); of
- met medewerking van het bestuur, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste 4/5 van het totaal aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt (een zogenaamd “80% besluit”).
Omdat het in de praktijk lastig is om medewerking van alle eigenaars te verkrijgen, wordt vaak de voorkeur aan een 80% besluit gegeven. Het is verstandig dat een VvE zich bij de keuze voor de te volgen route juridisch laat adviseren, aangezien soms enkel de route van 100% medewerking mogelijk is.Voor beide routes geldt dat alle hypotheekhouders en alle overige beperkt gerechtigden toestemming dienen te geven. Indien sprake is van erfpacht, zal ook de grondeigenaar om toestemming verzocht moeten worden.
De uitvoering van het 80% besluit zal feitelijk pas na drie maanden kunnen plaatsvinden, omdat gedurende die termijn het besluit door elke eigenaar die tegen het voorstel (of blanco) stemde, dan wel niet aanwezig was op de vergadering, via de rechter kan worden vernietigd. De rechter kan de vordering tot vernietiging afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt dan wel hem een redelijke schadeloosstelling is aangeboden.
Indien alle toestemmingen gegeven worden en geen dagvaarding tot vernietiging van het besluit wordt uitgebracht, zal de notaris de akte kunnen passeren (ondertekenen). Na het passeren van de akte zorgt de notaris voor inschrijving van de akte in de openbare registers (bij het Kadaster).
Rijssenbeek Advocaten heeft veel ervaring bij het begeleiden en adviseren van VvE’s in een traject tot wijziging van de splitsingsakte. Bijvoorbeeld door in het begin te adviseren over de gewenste en benodigde aanpassingen of – zodra er een door een notaris opgestelde concept akte is – deze juridisch te toetsen. Ook is het mogelijk dat wij het bestuur assisteren bij de agendering van een 80% besluit, waaraan de wet specifieke eisen stelt, of aanwezig zijn op een vergadering van eigenaars om een toelichting te geven op het traject en de voorgestelde wijzigingen.
Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande, dan kunt u contact opnemen met mr. Lara Hesseling (notarieel jurist).
