In de praktijk is vaak nog onduidelijk of verhuur voor korte perioden (short stay en/of Airbnb) valt onder de in de akte van splitsing veel voorkomende bestemming ‘wonen, woning, woonruimte’ of ‘particulier woongebruik’.
Om te bepalen of het voor korte tijd verhuren van een appartement aan derden valt binnen de bestemming, moet aansluiting worden gezocht bij de rechtspraak over kortdurende verhuur aan toeristen.
Daaruit volgt – kort gezegd – dat indien de bestemming van een privégedeelte: ‘wonen, woning, woonruimte’ of ‘particulier woongebruik’ is, het – zonder toestemming van de vergadering – niet is toegestaan het appartement voor korte tijd tegen betaling in gebruik te geven aan derden. Onder ‘voor korte tijd’ moet in ieder geval worden verstaan alle verhuur korter dan één maand. Bij de beoordeling wordt onder meer in overweging genomen dat het tegen betaling voor korte tijd in gebruik geven van een appartement aan toeristen dient te worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie. Daarnaast is geoordeeld dat toeristen niet wonen, maar slechts tijdelijk verblijven in de door hen gehuurde ruimte.
Gelet op het voorgaande is kortdurende verhuur zonder toestemming van de vergadering dus niet toegestaan. Let wel, uit de rechtspraak volgt dat toestemming enkel kan worden verleend als deze toestemming niet permanent van aard is. Wordt aan dat vereiste niet voldaan dan volstaat toestemming van de vergadering niet en is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Tevens mag de vergadering geen toestemming verlenen indien een expliciet verbod tot de exploitatie als B&B dan wel een pensionverbod is opgenomen in de akte van splitsing.
Bovendien menen eigenaren vaak dat korte verhuur is toegestaan wanneer ze een gemeentelijke vergunning hebben verkregen. Dat is niet juist: naast een vergunning is ook toestemming van de vergadering van eigenaars nodig.
Indien de VvE wil optreden tegen kortdurende verhuur, draagt zij in beginsel wel de bewijslast. Het is dus raadzaam dat de VvE zoveel mogelijk bewijs vergaart. Dit kan bijvoorbeeld door het opslaan van de betreffende publiekrechtelijke vergunning, het maken van een screenshot van de website waarop het appartement voor korte tijd te huur wordt aangeboden en eventueel de daarop gepubliceerde recensies van gasten, dan wel door het bijhouden van een logboek en verklaringen van getuigen.
In de akte van splitsing kunnen afwijkende en/of aanvullende bepalingen omtrent de bestemming en verhuur zijn opgenomen. Raadpleeg dus zekerheidshalve altijd de akte van splitsing.
