Kopers hebben de makelaar aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden schade als gevolg van het niet naleven van de meetinstructie. In eerste aanleg heeft de rechtbank geoordeeld dat de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door de meetinstructie niet op te volgen, dat ook bij een juiste vermelding van de woonoppervlakte een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en dat de schade vastgesteld moet worden door een vergelijking tussen de koopsom en de marktwaarde van de woning. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft moeten onderzoeken wat volgens de meetinstructie de woonoppervlakte van de woning is en wat de marktwaarde van de woning was op basis van de gemeten woonoppervlakte. Volgens de deskundige is de woonoppervlakte van de woning 160 m2 en de marktwaarde € 364.000,–. De rechtbank heeft op basis van de bevindingen van de deskundige geoordeeld dat kopers een marktconforme prijs hebben betaald en dus geen schade hebben geleden.
In hoger beroep oordeelt het gerechtshof eveneens dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld wegens het niet naleven van de meetinstructie. Volgens het gerechtshof dienst de omvang van de schade die kopers hebben geleden echter te worden bepaald door de situatie waarin zij verkeren te vergelijken met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven. Oftewel: de situatie waarin de makelaar zich wel aan de meetinstructie had gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 160 m2 zou hebben vermeld. Deze hypothetische situatie is, gelet op het voorgaande, de situatie dat kopers de woning wel hadden gekocht maar tegen een lagere koopprijs.
Het gerechtshof is van oordeel dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld zodat de schade moet worden geschat. Hierbij wordt uitgegaan van de situatie ten tijde van de aankoop van de woning. Gelet op het door kopers overgelegde taxatierapport waarin de marktwaarde van de woning werd bepaald op € 350.000,-, gaat het hof er bij de schatting van de schade tevens vanuit dat de marktwaarde van de woning in elk geval niet lager was dan de waarde die de taxateur heeft bepaald.
Dit brengt het hof tot de schatting dat in de hypothetische situatie – waarin kopers de kans zouden hebben gehad om te onderhandelen op basis van de juiste informatie over de woonoppervlakte van 160 m2 – de overeengekomen verkoopprijs € 353.000,– zou hebben bedragen. Daarmee bedraagt de schade een bedrag van € 10.000,–.
Voor vragen of opmerkingen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Roy Besselink.
