Gezamenlijke kosten van de appartementseigenaars dienen op grond van de splitsingsakte conform de breukdelen te worden verdeeld over de eigenaars (art. 5:113 lid 2 BW). Een besluit van de VvE tot een andere verdeelsleutel is strijdig met de splitsingsakte en dus in principe nietig.
Voorgaande kan echter anders zijn als een (speciale) wettelijke regeling boven de splitsingsakte gaat. Dat blijkt ook uit een recent arrest van het hof Amsterdam. In die zaak was sprake van een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie, waarbij de VvE warmte leverde aan de privégedeelten (hierna: blokverwarming). Volgens het hof Amsterdam gaat de Warmtewet voor op de splitsingsakte voor wat betreft de stookkostenafhandeling. De kosten voor de levering van warmte dienen dus niet naar breukdeel bij de eigenaars in rekening te worden gebracht, maar aan de hand van het gemeten verbruik.
De Warmtewet heeft kort gezegd als doel consumenten te beschermen tegen de monopoliepositie van warmteleveranciers. Deze beschermingsgedachte is de reden dat een groot gedeelte van de Warmtewet niet geldt voor VvE’s. Een aantal bepalingen zijn echter wel van toepassing verklaard, waarbij de VvE in geval van blokverwarming als leverancier in de zin van de Warmtewet wordt aangemerkt. De gedachte daarachter is invoering van Europese regelgeving die als doel heeft om energiebesparing door de VvE en haar leden te stimuleren. Anders gezegd: de individuele verbruiker betaalt.
De bepalingen uit de Warmtewet die wél van toepassing zijn verklaard op VvE’s gaan dan ook over meetverplichtingen en de kostenverdeelsystematiek van de levering van warmte. Zo moet de VvE de kosten voor de levering van warmte verdelen op basis van het individuele verbruik. Dit kan door middel van (i) individuele warmtemeters of (ii) individuele warmtekostenverdelers op elke radiator of (iii) onder omstandigheden door middel van een kostenverdeelsystematiek die uitgaat van een zo nauwkeurig mogelijke benadering van het werkelijke aandeel van het (indirecte) verbruik van de individuele verbruiker. Verder kan in een appartementencomplex van voor 1 juli 2019 het individuele warmtegebruik van de verbruiker worden gecorrigeerd voor de ligging van een woonruimte of voor leidingverliezen van transportleidingen door toepassing van zogenoemde correctiefactoren.
De Warmtewet en de bijbehorende wetsgeschiedenis dient te worden uitgelegd in lijn met Europese regelgeving. Dit betekent dat de splitsingsakte ten aanzien van de kosten voor levering van warmte buitenspel wordt gezet (vgl. eerdere nieuwsbrief). De VvE kan zelf besluiten over de wijze waarop een appartementencomplex verwarmd wordt en dus door de Warmtewet ook onder welke voorwaarden, waaronder de kosten die daarvoor in rekening worden gebracht (zie Hoge Raad). De besluitvorming over de kostenverdeelsystematiek mag echter niet leiden tot ongerechtvaardigd onderscheid tussen verbruikers. In feite wordt dus door deze inspraak binnen de VvE met inachtneming van de Warmtewet voldaan aan een bepaalde bescherming van de leden. Als een bepaalde eigenaar zich (met toestemming van de VvE) afsluit van de blokverwarming betekent dit dus niet dat die eigenaar geheel niet meer hoeft mee te betalen aan de kosten verbonden aan het leveren van warmte. Een dergelijk besluit is naar onze mening al snel strijdig met de Warmtewet en dus nietig.
Voor vragen of toelichting kunt u contact opnemen met een van onze advocaten of juristen via info@rijssenbeek.nl
