1. Risico gebreken verschuift naar aannemer
Op grond van de oude regeling is een aannemer na oplevering van het werk niet meer aansprakelijk voor gebreken in het werk die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken bij de oplevering. Wel blijft de aannemer nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. Vanaf 1 januari 2024 blijft de aannemer echter ook na de oplevering aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt. Behalve in het geval dat deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Op grond van de nieuwe Wkb is het dus niet langer bepalend of de opdrachtgever de gebreken had moeten ontdekken, maar wordt bepalend in hoeverre de gebreken daadwerkelijk zijn opgemerkt. Deze regeling is van dwingend recht voor consumenten. Professionele partijen mogen afwijken van deze regeling, onder de voorwaarde dat afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst wordt vermeld.
2. Waarschuwingsplicht aannemer verscherpt
Daarnaast bevat de nieuwe wet een wijziging ten aanzien van de waarschuwingsplicht van de aannemer. Op grond van de oude regeling waren aannemers verplicht om de opdrachtgever op de hoogte te stellen van onjuistheden in de opdracht of eventuele gebreken en ongeschiktheid van zaken aan de zijde van de opdrachtgever. Vanaf 1 januari 2024 worden de regels over de waarschuwingsplicht echter aangescherpt. Op grond van de Wkb dient de waarschuwing in het vervolg tijdig, schriftelijk en ondubbelzinnig door de aannemer te worden gegeven. Daarnaast moet de aannemer de opdrachtgever zo goed mogelijk wijzen op de potentiële gevolgen die het gebrek of de ongeschikte zaken kunnen hebben in het kader van de nakoming van de overeenkomst. Deze regeling is van dwingend recht voor consumenten. Professionele partijen mogen andere afspraken maken.
3. Opleverdossier voor opdrachtgevers
Verder zijn aannemers vanaf 1 januari 2024 verplicht om bij oplevering een dossier over het bouwwerk te overleggen. Dit opleverdossier dient tenminste de volgende informatie over het bouwwerk te bevatten: tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsook de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Daarnaast dient het dossier gegevens en bescheiden te bevatten die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk. De nieuwe bepaling betreffende het opleverdossier is van regelend recht. Dat betekent dat partijen (zowel consumenten als professionele partijen) andere afspraken mogen maken, bijvoorbeeld de afspraak dat de aannemer geen of een beperkt opleverdossier zal verstrekken.
4. Informatieplicht particuliere opdrachtgever 5%-regel
Voorts kent de nieuwe wet een wijziging ten aanzien van het recht van een particuliere opdrachtgever om maximaal 5% in te houden op de laatste termijn van de aanneemsom. Op grond van de oude regeling werd dit bedrag bij de notaris in depot gestort en vervolgens door de notaris automatisch vrijgegeven (a) drie maanden na oplevering en (b) zonder bericht van de opdrachtgever dat het depot moet worden gehandhaafd. Op grond van de nieuwe regeling mag het depot pas door de notaris worden vrijgegeven nadat de aannemer schriftelijk aan de notaris heeft bevestigd dat hij zijn opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht tot het inhouden van 5% van de aanneemsom én indien de opdrachtgever niet heeft gemeld het depot te willen handhaven. De nieuwe regeling is van dwingend recht; dat betekent dat partijen geen andere afspraken kunnen maken.
5. Informatieplicht aannemer verzekering bouwrisico’s
De vijfde wijziging in het Burgerlijk Wetboek betreft de informatieplicht van aannemers om voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst de opdrachtgever te laten weten of ze al dan niet verzekerd zijn. Het gaat dan om een verzekering tegen bouwrisico’s zoals een faillissement en het niet kunnen herstellen van gebreken na oplevering. Aannemers moeten opdrachtgevers schriftelijk informeren over de omvang, de dekkingsgraad en de looptijd van de verzekering. Daarnaast moet duidelijk zijn voor welk bedrag de aannemer is verzekerd. Zekerheid hierover kan ook worden geboden door het verstrekken van een bankgarantie. Aannemers zijn overigens niet verplicht een verzekering af te sluiten; het informeren van de opdrachtgever kan dus ook inhouden de mededeling dat de aannemer niet is verzekerd.
Wat betekent de Wkb voor VvE’s?
De hiervoor vermelde privaatrechtelijke wijzigingen van de Wkb gaan gelden voor aanneemovereenkomsten die gesloten zijn vanaf 1 januari 2024. Uitzondering hierop is de verscherpte waarschuwingsplicht; die gaat per 1 januari 2024 ook voor lopende overeenkomsten gelden. De privaatrechtelijke wijzigingen van de Wkb hebben betrekking op zowel nieuwbouw als verbouw, ook in gevallen waarin vergunningsvrij wordt gebouwd.
Verder geldt dat de nieuwe regeling van toepassing is op bouwwerken. Daaronder wordt verstaan een (bouw)constructie van een zekere omvang die permanent aanwezig is. Uit de jurisprudentie blijkt dat onder bouwwerk (onder andere) kan worden verstaan het aanbrengen van een stuclaag op een gevel, het plaatsen van kasten om een ruimte af te scheiden, het plaatsen van balkonhekken en het plaatsen van aanlegsteigers. Uit de rechtspraak is ook gebleken dat (onder ander) schilderwerk en het aanbrengen van oever- en terreinverharding niet als bouwwerk worden beschouwd.
Voor vragen over de Wkb, neem contact op met onze bouwrechtspecialisten.
