Op 27 juni 2023 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een kwestie over een zelfbewoningplicht opgenomen in de akte van de VvE. In deze kwestie heeft een eigenaar (alsnog) toestemming gevraagd aan de vergadering van de VvE om het appartementsrecht te mogen verhuren voor de periode van tien jaar. De VvE heeft deze toestemming geweigerd.
Een appartementseigenaar is in principe bevoegd om het hem toekomende privégedeelte aan een ander in gebruik te geven (artikel 5:120 lid 1 BW). Deze bevoegdheid kan worden beperkt door een regeling in het reglement van splitsing van de VvE (artikel 5:112 lid 4 BW).
In dit geval is in het reglement van splitsing onder meer uitdrukkelijk bepaald dat de appartementsrechten de bestemming wonen voor privédoeleinden hebben en dat de appartementsrechten uitsluitend dienen te worden gebruikt voor eigen bewoning door de eigenaar al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of één of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur, tenzij de vergadering deze toestemming aan zich heeft voorbehouden.
In casu heeft de eigenaar van het appartementsrecht het betreffende appartement gekocht om er niet zelf in te gaan wonen, maar wil hij het appartement voor ongeveer tien jaar verhuren en vervolgens aan zijn kinderen ter beschikking stellen als woonruimte.
Volgens de VvE is dergelijk gebruik in strijd met de in de splitsingsakte opgenomen zelfbewoningsplicht en nu de betreffende eigenaar geen toestemming van de VvE heeft voor de ingebruikgeving is dergelijk gebruik volgens de VvE niet toegestaan. Namens de VvE is bovendien aangevoerd dat gebruikers en beleggers in het algemeen niet dezelfde mate van verantwoordelijkheid en betrokkenheid bij het appartementencomplex hebben als eigenaars die de appartementen zelf bewonen. Daarnaast wil de VvE precedentwerking voorkomen en mogen kopers er volgens het gerechtshof op vertrouwen dat de zelfbewoningsplicht uit het reglement door de VvE wordt gehandhaafd. De eigenaar heeft daarentegen aangevoerd dat hij door de aankoop- en verkoopmakelaar en notaris niet of onjuist zou zijn voorgelicht. Ook heeft hij aangevoerd dat hij verlies zal leiden doordat hij het appartement niet (langer) kan verhuren en de woningmarkt inmiddels is ingestort.
Het gerechtshof heeft aansluitend geoordeeld dat de VvE de toestemming niet zonder redelijke grond heeft geweigerd. Immers, de door de eigenaar aangevoerde omstandigheden betreffen omstandigheden waar de VvE geen invloed op heeft en daarnaast heeft de VvE volgens het gerechtshof voldoende toegelicht waarom de VvE belang heeft bij de zelfbewoningsplicht.
Wanneer de VvE in zo’n geval niet zou mogen weigeren, valt volgens het gerechtshof niet in te zien op grond waarvan de VvE in de toekomst nog verzoeken om (tijdelijke) verhuur zou kunnen weigeren. Dat strookt niet met de strekking van de zelfbewoningsplicht uit de akte. Daarbij komt dat de wijziging van de bestemming van het appartement voor de duur van tien jaar volgens het gerechtshof een te permanent karakter zou krijgen. In dat geval is een aktewijziging in de zin van artikel 5:139 BW noodzakelijk. Van belang was verder dat de eigenaar in de akte had kunnen lezen dat toestemming van de VvE vereist was voor verhuur.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem dan contact op met mr. Michel Elbers.
